2015/09/04
アメリカ不動産投資の穴場「テネシー州・メンフィス」の不動産に熱視線
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利回りの高い都市「テネシー州・メンフィス」

東南アジアへの投資ブームで沸き立つ一方で、アメリカは世界中の投資家から熱い注目を集め続けている。移民大国であるため、先進国の中で唯一人口が増加しており、サブプライムローン問題からも立ち直り、中古不動産市場と賃貸物件の需要も拡大しているのだ。

また、何と言っても取引制度がクリアなため、不動産投資家の権利が法律によって守られ、税務面での優遇が多いことも特徴だ。

そんなアメリカの中で、不動産投資の「穴場」と呼べるエリアがある。それは、テネシー州・メンフィス。ニューヨークやホノルルなど、数ある魅力的なエリアと比較して、メンフィスの不動産は安価な価格で、実は高い利回りを誇っているのだ。


すべての交通インフラが整う物流都市「メンフィス」

メンフィスは、海路 (River)・陸路 (Road)・空路 (Runway)・鉄道 (Rail)という4つの物流・交通のインフラが整っており「メンフィス物流4R’s」と呼ばれている。

アメリカ最大の物流会社Fedexの本社を始め、メンフィスには巨大物流関連企業が名を連ねており、移民と高い出生率による人口増加、ITの発展によるEコマース産業(Amazonなど)が主軸になっていくアメリカで、物流環境が整っていることは重要なポイントだ。

発展途上都市だからこそのハイリターン

アメリカ本土の中で実質利回りの高い都市は、実はメンフィスなのだ。

不動産購入に約50万ドルの投資額が必要なニューヨーク市に比べ、メンフィス市では8万ドル~15万ドル前後で投資が可能だ。

不動産投資において「物件価格」と「ロケーション」は、リスクとリターンをコントロールできる大きな手段となる。8万ドル~15万ドルの価格の家は、家賃や家の大きさを考慮した際に、アメリカの平均収入の人々が最も賃貸を希望する物件。 貸主と借主の割合が最も多いこの価格帯の家は、最も高いキャッシュフローを生む物件となり、投資家に高く安定したキャッシュフローをもたらすだろう。


また、このような理由で、不動産投資家のみならず、地元民による自己住宅物件として需要があるため、売りやすく、高いキャピタルゲインと流動性が見込めるはずだ。さらに、メンフィスでは、48%と賃貸人口比率が高いため、入居者探しが極めて容易。空室率は日本の平均18.8%に対して、メンフィスは5%という低さを保っている。

アメリカの多くの都市では、この価格帯で十分な賃貸収入を得ることが得られない。しかし、メンフィスでは、まだまだ借主が多くいるため、不動産投資家にとって素晴らしい投資環境が整っているのだ。

全米1位の不動産価値上昇率

日本において、不動産はよほどの好立地でなければ、古くなるとともに価値が下がるのは常識だ。しかし、米国不動産は古い物件でも価値が上昇する。

メンフィスの2011年から2014年までの不動産価値上昇率は全米一位であり、2015年の上昇率予測は最大18.76%とキャピタルゲインも見込めるほどだ。

歴史的にもメンフィスの不動産市場は、20年以上も安定しており、毎年3~4%以上成長している。過去の不動産バブルにおいても、大きな価格の変動が起きなかったことも大きな強みとなっている。

大型産業が安定した大規模な雇用を生む

メンフィスは米国の物流産業のハブであり、世界第2位の規模を誇る貨物空港もある。

フェデックスを始め10社の巨大航空貨物会社が集結しており、また、現代のAmazonを始めとするEコマース時代のもとで物流産業が急成長みせているのだ。


さらには、この整った物流環境がフォーチューン500に選ばれるメドトロニック社など医療機器、ナイキなどの製造業、車、ITのトップ企業をもメンフィスに誘致している。これらの多くの大型企業が、安定した大規模雇用を生み、治安を良くし、教養のある若者が集まる街を作ることで、メンフィスの不動産市場をしっかりと支えていると言える。

ランドロードに優しいテネシー州

アメリカでは州により法制度が異なり、テネシー州はランドロード(不動産オーナー)に対して非常に応用が利く州である。その証拠にテナントの支払いが滞った場合、最短では2週間でテナントを強制退去することができる。一方、他州では90日以上かかる州もあるのだ。

テナントとランドロード間で問題が発生した場合も、しっかりとした法制度に基づき判決がくだされるため、余計な心配をする必要は少ないだろう。


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(ファミリーオフィス編集部)

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