2015/08/29
賃貸オーナー必見!不動産の「資産価値」を高めるリフォームとは
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「資産価値」を高めるリフォーム

アメリカがリフォームの本場と言われる理由の一つは、約25兆円の市場規模(日本は約6兆円)と大きいことから分かるように、国民に浸透している点が挙げられる。アメリカ人は何故、DIYやリフォームに熱心なのだろうか。また、米国は日本と比較すると、人口は約2.5倍だが、リフォーム投資額は4倍以上と大きく違うのはなぜか。

最近、ようやく日本の政治政策に「不動産鑑定評価基準等の見直し」や「ホーム・インスペクション」によって、中古住宅を部位ごとで適正に評価する方向性が盛り込まれた。その点も踏まえ、今回は不動産の資産価値を高めるリフォームについて迫る。


米国民にリフォームが浸透している理由

日本と比較して、基本的に米国民は独立してから引っ越しを人生で10回程度すると言われている。(日本は5回程度)まずその違いは大きいだろう。

また、米国人が住宅を購入する場合、中古住宅が一般的(新築住宅の約5倍)だ。そのため、引越しするたびにリフォームする機会が増えるのだ。さらに、賃貸住宅でも引越しすると壁の塗り替えや、床の張り替えなど自分好みにリフォームするのが当たり前となっている。


理由は、米国では新築住宅より、中古住宅のほうが交通利便性も高く、学区も良いコミュニティにある物件が多いためだ。その立地から中古住宅を選ぶことになるため結果的に大規模リフォームで新築並に改装するケースも多いと言われている。

ポイントはリフォームする目的を定めること

最近では、米国でも共働きが増えたことで転居回数は減っている。さらにシニア層は、子どもや孫の近くを離れたくないのでリタイアしても転居しなくなってきた。そのため、在宅介護も視野に入れたバリアフリー設計にしたり、ファミリー層でも節水を含めた省エネ設備への変更など違うニーズのリフォームが増えているのだ。

例えば、キッチン・バス、内装や外まわりとさまざまな部位に分散しているが、最大のポイントはリフォームの目的が「修繕」か「快適性を高めるため」なのかで結果も変わってくる。


日本の中古住宅市場とは違い、米国の住宅は半数弱が築45年以上の家のため、空調や給湯などの設備システム系は定期的な修繕が必要だ。

一方、部屋の内装などは家族のライフステージが変わるタイミングで、リフレッシュし快適性を求めるためにリフォームするものだろう。

資産価値を高めるには「最低限のリフォーム」は必須

米国では自宅を高く売却するためにバリューアップするということもリフォームの大きな動機である。しかし、最近は、住宅価格が高騰している時代ではないため、高く売るためと言うよりリフォームしていないと価格が下がってしまうということになりかねないのだ。これは、なにも居住用住宅に限った話ではない。収益物件を保有している不動産オーナーも意識すべき点と言えるだろう。

中古住宅の資産価値が高まる時代がくる!?

もしかしたら、今後、日本の住宅もリフォームなど手を入れることで資産価値が維持、もしくは高まる時代が来るかもしれない。


アルティメット総研が運営しているサイトの賃貸オーナー会員1,072人を対象に実施しまとめた「DIY賃貸に関する賃貸オーナーの意識調査結果」を見てみると、入居者に対して仮に部屋をDIY可能とした場合、許容できるDIYは何かという質問の回答では「壁紙の交換」が19.4%と最も多く、「照明器具の交換」、「ブラインド設置」と続いた。「壁のペイント」「トイレ交換」まで認めるとの声もあった。


DIYができないことが原因で退去するとしたらどうするか、との質問には「DIYができることで退去が防げるなら認めたい」との回答が過半数を超え、56.4%。「今後、可能にすべきか検討する」が29.1%と続き、DIYに理解を示す結果となった。

また、壁紙交換について、手軽に壁紙を入居者ができるとしたらどう思うかを聞いたところ、「交換くらい自由にさせたい」が61.8%、「入居者が希望するなら話は聞いてあげたい」が36.4%だった。


この調査結果からわかることは、「空室になるくらいならDIYを認めてもいい」と思っている賃貸オーナーが意外と多いということだ。

また、今後は居住者によって「壁紙の交換」のような軽度のリフォームが可能な物件が増加することが予想される。より、居住者ニーズにマッチした物件に近づけることで結果的に資産価値が高まることにつながるだろう。


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(ファミリーオフィス編集部)

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