2015/08/15
ドイツ・ベルリンの不動産へ投資する人が増加!注目が集まる最先端都市ベルリンの魅力
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ベルリンの壁崩壊から25年

ベルリンの壁崩壊から約25年、ドイツ・ベルリンは今、ヨーロッパの中でも流行最先端の都市として知られている。インフラ整備や再開発が進行し、現在も街中では多数の建築現場が見られるのだ。

そんな中、世界中の投資家からドイツ・ベルリン不動産への注目が高まっている。ベルリンでは空室率が1~3%と低く、安定した賃料収入が期待できると言われている。さらに、直近10年間でベルリンの不動産は価格上昇が続いており、キャピタルゲインも期待できるのだ。


一方で、ミュンヘン等の都市と比較してもベルリンの不動産価格はまだ安価であり、人口増加中の成長エリアでもあることから、将来の上昇期待が大きいことも特徴の1つと言える。


ベルリン不動産投資の魅力

ベルリンはドイツの中でも人口増加している成長エリアだ。2000年に338万人だった人口は2015年には347万人に増加する見込みと言われ、海外からの投資も増加しており、英国に次いでヨーロッパで2番目の水準となっている。また政府係機関がベルリンへの進出を進めていることも、不動産需要を高め、追い風になっていると考えていいだろう。


例えば、ベルリンのミッテ区の不動産価格は過去10年間で2倍程度に上昇しているが、マンションの価格は東京都心の2分の1程度、ロンドン、パリ、ニューヨークなどの主要都市と比べてもまだまだ割安だ。

また、過去7年間で約66.7%賃料が増加しているが、他の主要都市と比べると賃料水準が低く、空室率は2%程度だ。ベルリンでは住宅の約85%が賃貸と言われており、分譲より賃貸を好む傾向があることから賃貸市場は底堅いと考えられている。


ベルリン市民の平均的な経済的生産性は2005年~2010年で17.3%上昇しており、ドイツの他都市と比較して最も高くなっている。ミュンヘンやフランクフルトといった他都市と比べて収入に対する賃料負担割合が低いため、今後も賃料が上昇していくものと予想されているのだ。

着実に成長を続けるベルリンの姿

ドイツの首都であるベルリンは、ここ数十年にわたり連邦政府がベルリンのインフラ整備や政府施設の建築に力を入れてきたことから、ドイツ富裕層に加え、海外投資家が参入することとなり、巨大マーケットへと成長することとなった。

その他にも、2014年のベルリンの失業率は過去20年で最低を記録したと発表されており、さらに、2020年までに100,000人の新たな雇用創出見込みがあると言われているのだ。


雇用創出の背景には外国人の移住が増加傾向なことが挙げられる。外国人割合は15%~30%程度と言われており、2011年から2030年の間に254,000人の住民が増加する見込みだ。そのため、住宅需要は引き続き堅調であると予想される。

現時点でベルリンのアパートの供給は人口増加に追いついていない状態ではあるが、開発ラッシュで大規模物件が建設されており、特にここ数年は高級アパートへの投資が注目を集めている。


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(ファミリーオフィス編集部)

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