2015/08/12
ビル経営に「プロパティマネジメント」を活用するメリット・デメリット
このエントリーをはてなブックマークに追加


オフィスビル・商業ビル経営

以前に『不動産投資としてオフィスビル・商業ビル経営をする時のメリット・デメリット』として居住用収益物件ではなく、相対的に利回りの高いオフィスビルや商業ビル、区分所有オフィス等に目を向けている投資家もいると話している。理由としては、「税対策として効果的な不動産投資」だから注目されているのだ。


ただ、オフィス・商業ビルといえど居住用収益物件と同じく、「経営し利益を出す」という事には変わりはない。また、ビル経営において「プロパティマネジメント」を活用した手法が主流となっている。

今回は、そのプロパティマネジメントのメリット・デメリットについて解説する。


プロパティマネジメントとは

そもそもプロパティマネジメント(Property Management)とは、よく「PM」と称して呼ばれることが多く、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。もっと言えば、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセット・マネジメント(AM)会社から受託して行う管理業務のことを指す。具体的な業務としては、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、トラブル時の対応などがある。 

プロパティマネジメントの活用法

不動産投資における所有と経営の分離という考え方から、不動産オーナーに代わって専門スタッフ(プロパティマネ-ジャー)が、所有する個別の収益不動産の資産価値を最大限に高め運用していく手法のことである。一言で表現すると、「収益不動産の経営代行」を行うサービスと言える。

アセットマネジメント(Asset Management=AM)が、投資用資産のポートフォリオ全体を運営管理する業務のことを指すが、PMは個別不動産の物理的な運営管理を指す。


海外投資家が東京の不動産を凄まじい勢いで購入する現代、不動産を取り巻く環境はすでに大きく変わってきている。その中で、資産価値を最大限に高め、投資収益を最大化するためには、専門知識を必要とするプロパティマネジメントを導入することが、収益不動産の経営戦略上いまや必要不可欠となっているといっても過言ではないのだ。

居住用収益物件にも広がるプロパティマネジメント

プロパティマネジメントの活用は、なにもオフィス・商業ビルだけに限った話ではない。ビル経営の分野で重要視されていたのは確かだが、このところ住居用収益物件にも広がりを見せているのだ。

そのひとつの原因は、J-REITなどのファンドが居住用収益物件にも投資をしていることが挙げられる。そのため、オフィス・商業ビルを管理する会社以外にもプロパティマネジメントを意識した事業展開をしている会社が増加しているのだ。

そして、今後はさらに、一般の不動産投資家までもが賃貸不動産業を事業として強く認識し、投資において金融商品と比較したリターンを求める事になることで、プロパティマネジメントを活用する機会がますます増えることになるだろう。

好調なオフィス需要がもたらす「ビル経営事業」

2015年7月31日、ビル経営事業をメインとしている三菱地所が、2016年3月期第1四半期決算を発表した。その中で、再開発に伴うビルの閉館による賃貸収入・利益の減少などがあるものの、12年に竣工した物件の収益貢献や、既存ポートフォリオの賃貸収入・利益の増加などが寄与し、営業収益1,057億7,600万円(前年同期比6.4%増)、営業利益は301億6,600万円(同22.9%増)。当期末時点の空室率は3.53%(前年同期:2.80%)、平均賃料は2万4,460円(同:2万3,587円)となっている。


好調なオフィス需要が背景にあることが予測できるが、もしかしたら、売出価格が上昇している一棟マンションやアパート、区分マンションよりも、現時点では、オフィスビル・商業ビルへの投資に分があるのかもしれない。


このエントリーをはてなブックマークに追加


(ファミリーオフィス編集部)

キーワード検索

タグ一覧
タグを全て表示 »
« タグを隠す