2015/08/05
空室対策にはリノベーションが最適!?オーナーも満足する賃貸経営を叶える手法とは
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居住用・オフィスビルの空室対策

2014年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立した。その背景には全国の空き家率が13%を超えているからに他ならない。(総務省「平成25年住宅・土地統計調査」)そのため、賃貸経営をするにあたり、空室対策に手を焼いている不動産オーナーも少なくない。


今回は、居住用賃貸物件やオフィスビルの「空室対策」について最新の手法も交えて話をする。


家賃値下げ不要!空室対策の常識を覆す方法とは

人口減少が加速する中、多くの賃貸物件オーナーにとって、空室対策は最大の悩みとなっている。空室状態が長期に渡ると収益力が大幅に低下し、賃貸経営そのものが成り立たなくなってしまう。

そのため、多くの不動産管理会社からの「家賃値下げ」提案を受け入れざるを得ない状況となっているのが現状だ。しかし、果たして家賃値下げが得策だと言えるのだろうか。


ここに、家賃の値下げをせずとも空室対策に成功した例を紹介する。

株式会社KASUMICが2014年8月から運営しているリノベーションブランド『Renotta(リノッタ)』だ。

「潜在的な引っ越し希望を持つ独身の女性」にターゲットを絞ったことが好評を博し、長期空室解消や賃貸料低下抑制に成果を挙げているというのだ。他にも、「2年間空室だった部屋を2ヶ月間で解消した」という実績をあげ、その後も続々と空室を解消しているのには驚きだ。


従来から賃貸住宅に住んでいる独身女性は「お友達を呼んでパーティができる部屋」に住むことを希望し、また「同じ価格ならばリノベーションした部屋、綺麗な部屋に住みたい」という潜在的な欲求を抱えていると言われており、居住者のニーズを把握し実際に物件に反映することで、おのずと空室も解消するのだろう。


・株式会社KASUMICが運営する『2年間の空室を2ヶ月で埋めるサイト

「シェアオフィス・リノベーション」で空室対策!

一般的に鉄筋コンクリートや鉄骨構造のビルの躯体は、50年程度は持つため、機能が古くなったとしても取り壊す必要性はない。空調設備が15年、エレベーターが30年程度で更新の時期が来てしまうが、躯体の耐用年数は50年程度であるため、途中で多額の費用をかけて修繕するのが通常だ。

しかし、いくら空調やエレベーターを更新してもテナント入居に繋がるとは限らない。修繕の費用対効果が低いのがビルオーナーの悩みであろう。

シェアオフィス・リノベーションで期待できる効果とは

シェアオフィスとは、複数の利用者が同じスペースを共有するもので、一部屋が7~24坪程度の小割オフィスに、会議室やコピー機等のOA機器を共有するタイプが多い。広い机を共有するコワーキングタイプのものもあり、東京や大阪で急増中だ。


主な需要者は起業したばかりの企業や、弁護士や税理士、大企業の出先機関、外資系企業のスタートアップオフィスなどがある。IT系やデザイン系のオフィスも多い。都内の場合、小さい会社が中古マンションの一室を借りている形態が多いため、中古マンションからシェアオフィスへ移転するケースが目立つのだ。


ひとつの企業からテナント料を授受する従来のオフィスビル運営方法とは違うが、現代の需要に合った運営方法へシフトする事も空室対策には必要だ。

シェアオフィスは、少ない賃料を多くの人から得られることができるため、「テナントが退去したら収益が上がらない」といった悩みの種が解消されるため、メリットが大きいと言える。


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(ファミリーオフィス編集部)

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