2015/07/10
不動産投資のリスクを最小限に抑えて長期的・安定的に収益を得続ける方法
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不動産投資のリスク
不動産投資は毎月安定した家賃収入(インカムゲイン)により長期的、かつ、安定的に収益を得続けることができる。さらには、銀行融資を使ったレバレッジを効かせての資産形成が可能な金融商品だ。
確かに株式投資やFX(外国為替証拠金取引)などの投資商品に比べて、ハイリスクではないが投資である以上、リスクは伴うものだ。
今回はそのリスクを最小限に抑え、不動産投資で失敗しないために知っておくべき5つのリスクについて紹介する。
5つのリスクとは「空室リスク」「滞納リスク」「家賃下落リスク」「金利上昇リスク」「自然災害リスク」であり、不動産投資を成功させる上で欠かせない知識となる。ぜひ、参考にしてほしい。

リスクは最小限に!成功する不動産投資法
収益不動産を保有し運用をすれば必ずリスクがつきまとう。以下にまとめたリスクとその回避方法は不動産投資をする際に役立てられるはずだ。

【1】空室リスク
最も代表的なリスクとして空室リスクが挙げられる。2014年7月に総務省が発表したデータによると、日本全国では820万戸空き家があり、空室率は13.5%と過去最高を更新した(賃貸物件に限らない空室率)ことで社会的問題視もされている。とはいえ、回避する方法が無いわけでない。

例えば、地域別の賃貸住宅戸数と空室率を照らし合わせてみてみると、全国の空室率が先述した13.5%に対し3大都市圏の空室率は12.3%とやや低く、さらには、関東大都市圏の空室率は11.4%と全国的に見ても最も空室率が低い。空室リスクを回避する方法として「東京都心部の不動産」に投資をすべきと言える。

また、『人口減少も関係ない!?東京都の不動産はまだまだ投資価値があるのか!』を見れば具体的な不動産投資方法がわかるので参考にしてみてほしい。

【2】家賃滞納リスク
「家賃を滞納する人を入居者にはしたくない」と思うのは投資家の本心だと思うが、いつそのようなリスクに晒されるかは不明であり、リスクの一つとして事前に対策を講じておくことが望ましいと言える。

例えば、賃貸借契約時に保証会社を通して入居者と契約すれば、万が一家賃滞納があった場合、保証会社に家賃を立て替えてもらうことが可能だ。保証会社によって立て替えしてもらえる期間が変わるが、大体3ヶ月〜6ヶ月、長いもので12ヶ月も立て替え可能となっている。さらに、立て替えだけではなく不動産オーナーの代わりに滞納者に対して支払いの督促もしてもらえる。

また、その他の方法として家賃滞納リスクを避けたいなら、サブリース(家賃保証)を活用するという方法がある。ただし、相場の約9割を保証する程度なため利回りが下がる事は否めない。キャッシュフローが回るのかどうかを十分に検討してから導入するのが望ましいと言える。

【3】家賃下落リスク
経済の動きや地域の活性等の影響によって、不動産の地価、つまり、不動産の販売価格や賃貸物件の家賃相場も少なからず変化している。また、建物の経年劣化や需要の低下に伴い家賃下落のリスクが考えられるのだ。家賃の下落を止めることは不可能に近いがリスク回避の方法として物件選別の時に対策を講じる必要がある。
例えば、「立地・利便性が良い」「人気の街」の収益不動産へ投資することで、家賃が下落しにくいことにつながるのだ。不動産投資をする際、このようなリスクがあることは初めに知っておくべき知識と言える。

【4】金利上昇リスク
収益不動産へ投資をする際、自己資金以外に金融機関から融資を受けて投資をする人が多い中、この金利上昇リスクは誰でも回避したいことだろう。しかし、変動金利型の方がより低金利であるために変動金利型を選択している人は投資家の中でも少なくない。その場合に、最も効果的なリスク回避方法として挙げられるのが「繰り上げ返済」だ。

家賃収入が安定しキャッシュフローが回り出したら、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくと金利上昇リスクを回避することが可能となる。
金利が上昇するということは、景気がよくなり、つまり物件価格が上昇するという効果もあるため、金利は「経費」として計上でき、節税効果が高くなるというメリットもある。

【5】自然災害リスク
地震大国の日本は、他の国と比較しても建物の耐震技術に優れているとはいえ、自然災害が起きないとは言い難く、少なからずのリスクは存在する。
天災である以上、完全に防ぐことは不可能だが、最良の対策法として「地震保険に加入する」といった保守的なことから「新耐震基準に適用している物件を選ぶ」などといったメジャーな方法がある。

地震保険とは、火災保険では補償されない地震、津波、噴火などの自然災害の影響による損害を補償する保険のことだ。ちなみに、火災保険とセットで加入する必要があることも忘れてはならない。
また、新耐震基準に適用している物件を選ぶ」のは今となっては当たり前の手法であることは知っておくべきだ。そもそも「新耐震基準」とは1981年にできた基準であり、そのため、1981年6月以降に建てられた建物であれば、比較的地震に強い物件と見られているのだ。

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(ファミリーオフィス編集部)

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