2015/07/08
不動産投資の失敗談から学ぶ!成功するために知っておきたい「5つのポイント」
このエントリーをはてなブックマークに追加


不動産投資を成功させる
投資家の中でも不動産投資は、あくまでも「投資」もしくは「経営・ビジネス」であると認識している人は少なくない。投資や経営には少なからず失敗は付きものであり、だからこそリスクマネジメントが大切になる。
今回は不動産投資で成功するために、あえて失敗談から学べるノウハウを紹介したい。きっと今後の資産形成に役立つだろう。

成功するための近道
以下の失敗例から成功の糸口が見つかるはず。参考にしてみてほしい。

【1】立地やエリア、物件選びで失敗した例
以前から、不動産投資は立地とエリア選びが重要だと話している。仮に、高利回りだからといっても、人口減少が進行している地方都市の物件に安易に飛び込んではならない。
また、物件種別選びにも同じことが言える。『不動産投資のプロはいつでも出口戦略を考えている!マンション・アパート「一棟買い」を勧める理由』でも触れているが、一棟物件に投資をするとメリットが多いだけでなく、資産形成を大前提にした投資が可能だ。

失敗談としてありがちなのが、1件目として区分所有マンションへ投資したのは良いが、その後に2棟目の物件を購入しようとしても融資してもらえなかったというケースだ。
なぜなら、想像以上に金融機関の出す評価が低いためだ。2件目、3件目と増やし資産形成をすることで成功に近づくのであれば、迷わず「一棟収益物件」へ投資をするべきだろう。

【2】利回りで失敗した例
利回りを意識しすぎて投資に失敗した例は少なくない。利回りの高さはリスクの高さに比例していると言われており、リターンとリスクは表裏一体の関係ということは忘れてならないだろう。

例えば、人口減少や人口格差が目立つ地域では空室のリスクは高くなる。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えると、むしろ東京都心部の不動産の方が利回りは低いが空室リスクを回避しながら安定して家賃収入を得ることができるのだ。
また、新築物件へ投資した際の注意点としては、「家賃相場」がポイントとなる。
新築物件は周辺の中古物件と比較すると高い賃料で賃貸に出ていることが多い。その点だけ見れば利回りが高くキャッシュフローが良いと判断してしまいがちだが、当初から周辺の中古物件の家賃相場でキャッシュフローを考えて運用するのが得策だ。

【3】コスト削減で失敗した例
不動産投資の場合、できるだけコストを抑えて利益を多く出したいと思う人が多いと思われる。
しかし、そのコスト削減の手法が的確でなければ、逆に失敗してしまうケースもある。

例えば、「自己管理」をして失敗する人もいる。
不動産へ投資をした際に法人を設立する人は多いが、さらなるコスト削減につながると考え、自ら管理事業を始める人もいる。
具体的なノウハウ等があれば別だが、自己管理は逆にコストよりも労力や対応する時間が取られる事もあるため、採算が合わなくなる可能性が高まるのだ。入居者の家賃滞納トラブル等の想定し得る事は初めからリスク管理として考慮しマンション管理会社へすべて任せるのも含めた運用を視野に入れておくべきだろう。

【4】マンション管理会社選びで失敗した例
マンション管理会社を活用するべきだと先述したが、そのマンション管理会社選びも間違えるとキャッシュフローが回らなくなる事もある。
投資した当初は満室経営を保てたとしても、管理会社を変更したら退去者が続出なんて事もある。対して、その逆のケースもあり、新しい管理会社に変更したら空室率が下がったという実際の例もある。

管理会社の対応次第で賃料収入に大きな差が出ることがあるため、賃貸経営が上手くいくかどうかの鍵は、管理会社が握っていると言っても過言ではないかもしれない。
投資用の不動産を管理する管理会社の主な業務は、「入居者の募集」から「賃料の集金代行」や「滞納の督促」、「入居者からのクレーム対応」などが含まれる。賃貸経営を左右する重要なポジションなため安易に考えずに上手く選別することが望ましい。

【5】 不動産投資市場の情報で失敗した例
最後は、不動産市場の情報収集で失敗した例である。
投資エリアや物件の選別、マンション管理会社の活用方法もそうだが、すべて誰の情報を信じて賃貸経営や不動産投資をするべきかが問われるはずだ。
不動産会社の物件情報に記載していること、担当の人が言っていたことを鵜呑みにしてしまうと危険が伴うことがある。

成功者が行っているのは、自分一人では判断せずに必ず不動産に専門家に相談していることに尽きる。
例えば、不動産会社から物件情報を得たら投資目的に沿って自ら信頼出来る一級建築士等の専門家とともに調査するといったことが良い例だろう。もし、節税対策での不動産投資をするのであれば税対策に強い税理士に依頼するといった事も考慮しながら投資を進めるべきと言える。

このエントリーをはてなブックマークに追加


関連タグ
(ファミリーオフィス編集部)

キーワード検索

タグ一覧
タグを全て表示 »
« タグを隠す