2015/07/06
不動産投資には外せない原理原則がある!?失敗しないためのノウハウとは
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優良な収益物件へ投資する
不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。
例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。
資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。

経費の見込み違いが失敗の元?
キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費、日々の修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど少なめに見ている投資家が多い。これが不動産経営を失敗する原因のひとつと言える。
新築物件であれば経費率(売上に対する経費の割合)は20%で済むこともあるが、中古物件であれば、経費率は30%〜40%は必要となることが多い。老朽ビルでは50%以上ということもあるので要注意だ。

賃貸経営にも当たり前だが損益分岐点が存在し、損益分岐点を超えた部分が利益になる。マンション・アパートに関わらず不動産投資をする場合は、この部分の財務的な知識を持って投資をすることをおすすめする。
ただ、投資戦略を練るにあたり、自分自身だけでなく、不動産会社をはじめとした信頼のおける専門家(士業も含む)のアドバイスを良く聞くのが最適な方法だ。
「出口戦略」は不動産投資の重要なポイント
収益不動産へ投資をし、保有し続けるも一つの方法だが、修繕費などの保有コストが上がってくる時期に一度現金化して、新しい物件に組み替えるという判断も大切になる。
また、建物の減価償却残が少なくなると、ローンが付かなくなることもあり、一気に資産価値が減少するので注意が必要だ。
例えば、経済社会情勢を判断して、出口戦略を考えるのもひとつの手だろう。金融緩和している時は、お金がジャブジャブと市場に流れ、実際の価値より価格が高くなりがちだからだ。
逆に金融引き締めになった場合は、実際の価値より価格が低くなるので、価値と価格の差異に注目することがポイントになる。
現在、アベノミクスによる異次元の金融緩和中であるから、本来の価値より市場価格が高くなる傾向にある。ゆえに今は売り時だと考える投資家も多い。
効果的な販売戦略を選択せよ
出口において、いかに高く売るかということが重要なポイントだが、これには経験とノウハウが必要になる。情報の公開度、売出し期間、値付け、セット販売、入札の方法など、効果的な販売戦略をとるために最も良い方法を選択しなければならないだろう。
なぜなら、販売戦略の良し悪しによっては、価格が2割程度は変わってくるため、販売戦略が重要となるのだ。
不動産経営をする際には、まず出口戦略を考え、次に運用方法を選択し、最後にそれに見合う収益物件を探すといった手法が望ましいと言える。1人でこれらを考え判断するのは難しいため、「投資する収益不動産の選別」「キャッシュフローが回る運用戦略」「高値で売却する出口戦略」の3つを1セットと考えた不動産投資を提案してくれる不動産会社や士業を含むエージェントと付き合うことが必要と言えるだろう。

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(ファミリーオフィス編集部)

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