2015/06/29
不動産投資のプロはいつでも出口戦略を考えている!マンション・アパート「一棟買い」を勧める理由
このエントリーをはてなブックマークに追加


成功している人は一棟買いをしている!?
一口に不動産投資といっても、区分所有のワンルームマンションへの投資、手軽に投資が可能なREITと呼ばれる不動産投資信託など種類はさまざまある。
だが、安定的に、かつ、長期的に収益を得続けるのであれば、マンションやアパートの一棟収益物件へ投資することが成功への道となるはずだ。
理由は以下で詳しく説明するが、投資先エリアの選別、物件選定からエグジット(出口戦略)までをトータルで考えて不動産投資をするのであれば、参考になるだろう。

インカムゲインを得るなら一棟物件がベスト
最近、不動産投資へ参入する人の多くは「資産形成」を考えている人が多い。その理由は人さまざまであるが、投機的にキャピタルゲインのような売却益を狙うものではなく、多くの人がインカムゲインとして毎月の安定した家賃収入を得るという目的が主な理由となっている。短期勝負の投資ではなく、中長期保有を前提とする投資であればやはりマンションやアパートの「一棟物件」に投資するのが得策と言える。
一棟物件であれば「出口戦略」も豊富
区分所有のワンルームマンションへ投資を行って失敗したと話している人の多くが、この「エグジット(出口戦略)」まで考えて投資をしていなかったように見受けられる。
つまり、購入し賃貸経営としてキャッシュフローが回っている事しか考えて投資をしていなかったのだ。
いざ物件を売却しようとすれば、建物の評価のみの価格になってしまうため、区分所有マンションは投資金額以上の評価額になる事は稀である。
理由は、『税対策で不動産を活用する富裕層が急増!?海外不動産も視野に入れたその方法とは』でも少し触れているが、日本の土地・建物の評価基準(土地:8割、建物:2割)にある。
土地の所有よりも建物の所有がメインの区分所有マンションは、空室リスク、売却時の評価、さらなる資産形成すべてにおいて、一棟物件以上の評価にはならない。しっかりとした出口戦略をも考慮した投資を行っている人であれば一棟収益不動産へ投資をしている人が大半だ。

一棟マンション(アパート)の場合、「土地建物をそのまま売却する」「加工(リノベーション等)を施して売却する」「土地として売却する」「新築して売却する」といったように、出口戦略のバリエーションが豊富なのだ。この中から売却時に有効な方法を選択すればいいだけである。区分所有マンションではこのような出口戦略を行う事は不可能であり、選択肢の多さも一棟物件のメリットと言える。
手軽に行えるREITと一棟物件の比較
手軽に投資ができる上に、高利回りだと評判のREIT(不動産投資信託)。しかし、そのREITと比較しても一棟物件の強さが見えるのだ。
賃料収入という方法で収益を得るという点では、REITも一棟物件も仕組みは同じだ。しかし、それでも利回りと得られるリターンは大きく異なるのである。

例えば、1億円の物件に投資をしたとする。REITの場合、投資家は物件を購入しているわけではなく、頭金に当たるエクイティの部分を複数の投資家で割って購入しているだけなのだ。
そして、投資に対するリターンもこの頭金に対しての利回りにになり、物件そのものに対しての利回りではない。
仮に利回りが8%、REITにかかる経費(アセットマネジメント費)が約4%、これを差し引くと1億円の4%=400万円の収益となり、さらに金利が2%として200万円を差し引くと、200万円ががREITの場合の手取り収益になる。

一方、一棟物件の場合は、そもそもREITにかかる経費がかからないため、利回り8%の800万円から金利200万円を引いた600万円(6%)が収益となる。
もちろん、管理費や固定資産税等を差し引いた実質利回りはこの数字よりも下がるが、REITと比較しても一棟物件の魅力は理解できるはずだ。

このエントリーをはてなブックマークに追加


(ファミリーオフィス編集部)

キーワード検索

タグ一覧
タグを全て表示 »
« タグを隠す