2015/06/07
失敗しない不動産投資を目指す!「建物」の確認すべき4つのポイントとは
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自分の目で物件の「現状」を確認しよう!
不動産投資を行う前にある程度は物件資料から読み取れる事が多い。しかし、肝心なのは現物を自分の目で見る事にある。立地条件や周辺環境など実際に足を運ばなければ感じる事のできないものが存在する。
また、物件の良し悪しもまた写真では見落としがちな部分も出てくるため必ず確かめなければならない箇所もあるのだ。
利回り等のキャッシュフローが大切なのは当たり前としてでも、実際に物件を見た時点で投資を断念する事も十分あり得る。不動産投資で失敗したくなければ、現物を目の前にした時に必ず以下の項目は確認するようにしよう。

チェックポイント1.【雨漏り】
屋根と軒天を確認するのだが、基本的には屋根に自ら登るようなことをしてはいけない。ただ、RC造や重量鉄骨造の陸屋根(傾斜のない平面状の屋根)の場合、最終的には専用の通路から屋根に登って確かめる必要がある。しかし、危険性が高いと判断した場合は、速やかに専門家に調査依頼をするべきと言える。

大型マンションの構造は主にRCで陸屋根が多いため、可能であれば屋根に登り、「屋根の防水状態を確認」することが賢明だ。防水自体が湿っていたり水を弾かなくなっている場合には雨漏り防止のために防水工事を施さなければならなくなり思わぬコストがかかる可能性がある。費用で言えば、6,000円/平米、つまり、30坪の建坪でも99.17平米となり、約60万円かかる計算になる。大規模な一棟マンションに投資をする場合、数百万円単位でコストがかかるため必ず確認したいポイントである。

また、投資対象物件が木造の場合、屋根の下側にある軒天にシミが無いか見ておく必要がある。雨漏りしている物件は、この部分にシミが浮き上がっていたり酷い場合は、垂れ下がっている物件も存在するので要注意だ。
チェックポイント2.【水まわり】
水まわりと言えば「風呂場」「キッチン」「トイレ」が代表的な箇所になるのだが、見た目で綺麗かどうかを判断するのが望ましい。設備投資として高額なシステムキッチンを導入する事も考えられるが、大幅に家賃収入が上がるわけではないためルームクリーニングで事足りる。風呂場やトイレも必ず最新の設備が良いかというわけではなく、綺麗であれば問題ないだろう。

また、水まわりは配管そのものが劣化している場合もあり、上水の場合は「赤水が出る」事や「水量が少ない」事が懸念点として挙げられる。配管を交換するのがベストだが、大規模な場合は新たに引き直すことも考慮した方が賢明だ。ただ、引き直す場合は高額なコストがかかるため必ずどのような状態なのか水を流してみて確認する必要がある。
チェックポイント3.【塗装】
外壁の状態はインカムゲインを得るのであれば重要になるポイントだ。もし見栄えが悪い箇所があったり、手で触れた際に粉のような物が付着する、もしくは外壁に水を掛けて染み込んでしまう場合は外壁の塗装をしなければならない。この2つの行為で確認し、何も問題がなければ良いが、異常がある場合はすぐに対処が必要となるためコストがかかってしまうため、売主に対して値引き交渉をする、もしくは修復してもらうなど策を講じる必要がある。

また、外壁の塗装をする場合に注意する点としては材料によって耐用年数が大きく変わるので、どんな材料を使っているのかは大事な要素になる。以下に材料と耐用年数の目安を明記しておく。

【アクリル塗料】3〜6年
【アクリル系弾性塗料】5〜7年
【ウレタン系塗料】5〜10年
【シリコン系塗料】8〜12年
【ふっ素系塗料】10〜15年
チェックポイント4.【シロアリ】
最後に床の状態を確認するポイントだが、主に木造のアパートは要注意だ。もちろんRC造でも例外ではない。シロアリの被害に遭う特徴として湿気が多い木材を好むことから木造だけと思いがちだが、場合によってはコンクリートも鉄骨も被害に遭うため、それなりに注意が必要である。
シロアリは木材のほか、例えば断熱材や紙など何でも食べるため、油断大敵である。特に断熱材のスチロールの被害が多い。

中古物件に投資を考えているならすでに被害に遭っている物件も少なくない。仮に新築物件のため防蟻処理をしたから安心というわけではなく、年数の経過とともに効果が少なくなるため被害を完全に防ぐことは不可能に近い。また、被害に遭っているのが見ただけで判断できればすぐに対策する事も可能だが、目視でわからない場合が厄介である。なぜなら、実は芯の部分から被害を受けているといった事もあるからだ。
被害に遭っている物件に投資をしないためにも、一級建築士等の専門家と一緒に現地を訪れ、診断してもらうのが得策かもしれない。

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(ファミリーオフィス編集部)

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