2018/12/18
「地方」vs 「都心」不動産投資をするならどっちが良いの?
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人口減少というキーワード
不動産投資を検討する際に「都心の物件か地方の物件か」を比較する人は多いと思う。もちろん、どこの物件に投資するかで家賃収入にも影響してくる。大切なのは未来を見据えた投資ができているかどうかである。将来性と収益性を判断したうえで決断することが大切だ。そのためにはまず都心物件・地方物件のメリットとデメリットをおさえておく必要がある。
昨今、長期的に見たとき日本の不動産市場で一番不安に思う事といえば少子化による日本人口の減少であろう。地方では物件の供給過多がおこっている。これ以外にも影響はあるが、とにかく今後も「日本全体の人口減少」はキーワードになると思う。そんな人口減少をキーワードに注目しつつ、都心・地方物件のメリット・デメリットを見ていこう。

都心のメリットとデメリット
メリット
 不動産投資は入居者がいなければ話にならない。入居者がいてこそ成り立つものだ。したがって空室を避けなければならないのは自明である。その点において、都心部での不動産投資は優位にあると言える。
 都心はとにかく人口が多い。当たり前のことだが人口が多ければその分、空室のリスクは低くなる。ある程度の需要もある。日本全体の人口は減少しているにも関わらず、東京の人口は増え続けている。今後も都市部への人口流入は続くだろう。
 都心で賃貸するときに気になるのは毎月の賃料であろう。しかし都心の賃料は地方と比べるとどこも高い。
 人口が多く、需要が高いということは、ある程度高い賃料であっても入居者は喜んで払ってくれるということでもある。都心に住む人は利便性を重視する傾向が強い。インフラや生活利便施設が地方よりも充実しているので、払う価値があると認めてくれるのだ。ブランドエリアであればなおさら賃料を高く設定することもできるであろう。
また入居者の需要と同じく、都心では買い手の需要も高い。何らかのトラブルですぐ物件を手放さなければならない状況になった、安く売らなければならないという買い手が付きやすいというのは、魅力的なメリットである。

デメリット
 魅力的なメリットがある都心だが当然大きなデメリットもある。第一に挙げられるのは、物件価格が高いことだ。その分、利回りが低くなる傾向がある。また、都心で不動産投資をするとなれば、高額な借入は避けられない。
 そもそもの物件価値が高いため銀行からの融資は得やすいが、高いローンを組まなければならないのでより慎重に検討する必要がある。
 また人口の観点からみても都内の賃貸需要は高いが、同時に供給量も多く存在するので、競争が激しいというデメリットもある。投資家自身の体力も求められる。
地方のメリットとデメリット
メリット
 一番のメリットは物件の価格が安く、十分な利回りを確保できることだ。うまくいけば自己資金だけでも運用することができることから、不動産投資に初めて挑戦する方にとっては比較的手が出しやすい。
 さらに地方は競合の存在が少ない。つまり都心と比べると物件の数が少ないということだ。都心では同じような物件が乱立し、新築マンションやリノベーションマンションなど競争が激しい。周囲の賃料水準に気を付けなければ、入居者を得ることができない。
 その点地方では有利に家賃を設定できる可能性がある。これも大きなメリットととなる。余裕のあるキャッシュフローを生み出せれば、入居率が多少落ちてもカバーでき、慌てずとも余裕をもって運用・売却について考えることができる。
 地方不動産は節税もしやすい。それは減価償却費が大きくなるからだ。地方は土地の価格が安い上に、その土地といえば減価償却ができない。物件の価格に対して、土地の価格が安いので自然と建物の価格の割合のほうが大きくなる。よって減価償却費も大きくなるという仕組みだ。
デメリット
 大きなデメリットとして人口減少問題は外せない。エリアによっては供給過多となっていて、競争というより空室が目立っている場所もある。そんなエリアでは長期的に見ると賃貸需要は長続きしないかもしれない。
 人口が減少すれば、マンションの需要も減少し、賃料が下落する。このサイクルにハマってしまうとマンション・アパート経営ができなくなってしまう。いくら地方不動産の価格が安いからといって、運用ができなければ意味がない。
 また地方の最大のデメリットは物件の買い手が付きにくい傾向にあることだ。売却したくてもできない状況が続くかもしれないというリスクが大きい。地方の空き家問題も、売却したくても買い手が見つからない状況だ。出口戦略を慎重に描くことが求められるだろう。
都市と地方ではどちらが良いのか?
これまで地方・都市それぞれのメリット・デメリットを見てきた。比べてみればわかる通り一長一短だ。それゆえ「どちらが良いのか」という質問に簡単には答えられない。

人口減少の観点から考えれば、地方の不動産は美味しくないと思うかもしれない。しかし、逆にそれをチャンスと捉える人もいる。考え方は人それぞれ異なる。やはり自分に合った投資方法を早く見つけることが成功への鍵となるだろう。「どっちが良いか?」の結論は、あなたにしかわからない。

大切なことはどちらもメリット・デメリットを把握しておくことだ。何といっても最大のリスクとなるのは「無知であること」。「都市が絶対良い!」「地方のほうが良い!」とどこかに書いてあるからといって、他人の意見を鵜呑みにしてはいけない。参考程度にするのが良いだろう。決断はあなた自身が下すべきだ。この記事もまた然りである。自分でそれぞれのメリット、デメリットをじっくり考え、自分に合った投資先を見つけよう。

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(ファミリーオフィス編集部)

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