2018/12/04
いまさら聞けない!立地ですべてが決まるわけ
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立地選びが決め手な理由
不動産投資において「立地選び」は非常に重要な要素だ。今回はそんな「立地選び」のポイントを解説していこう。ところで立地選びが重要な理由とは何だろうか。なぜ購入価格よりも重要だと言われているのだろうか。
そのゆえんを探っていくと当然の事実に行きつく。その事実というのは、物件は例え古くなったとしてもリノベーションやリフォームなどで資産価値を上げることができるが、立地は変えることができないということだ。立地は動かすことができないので、後になってコントロールが効かない。
立地が良ければ入居率も高くなり、毎月の家賃収入も上がる。立地条件で入居率や家賃収入は大きく違う。また、立地が良い物件は景気の上昇によって資産価値も上がる。つまり立地選びは購入するときだけではなく、売却するときにも重要になってくる要素だとわかる。立地の将来性を見込んで、購入することも必要になってくる。
ゆえにどの段階においても立地は重要な決め手となる。

「利便性」「快適性」「安全性」からみる良い立地条件
「良い立地」とはどういった条件で決まるのか。今回は利便性、快適性、安全性の3つの観点から見ていきたい。1つ目の条件は「交通の便が良い」、2つ目は「生活利便施設が充実している」、3つ目は「治安が良く、災害のリスクが少ない」である。
①交通の便が良い(利便性)
これは立地を考えるときに外せない項目である。これは主に物件から最寄り駅・バス停までの距離、その他の施設までの距離が近いことを指す。特に都市部では、最寄り駅に近いことや乗り換えがしやすいターミナル駅に近いことで、一定の入居者のニーズを満たすことができる。人気があるエリアはどこも移動に便利だ。
ただし、これは都市部の考え方であって、地方ではまったく違った考え方になる。地方の交通手段といえば公共交通機関よりも自家用車を使っての移動だ。距離が近いことにこしたことはないが、この場合「交通の便が良い」という言葉の意味は、渋滞しない道路があることや近隣の道路状況が良いことである。
都市部と地方で言葉の意味の違いはあるにせよ、「交通の便が良い」ことは良い立地条件には外せない。

➁生活利便施設が充実している(快適性)
生活利便施設とは、日常生活に必要な施設のことを指す。たとえば、コンビニ、スーパーマーケット、病院、銀行、郵便局などだ。これらの施設は、暮らしやすさに大きく関わる。生活に関わるコンビニ、スーパー、病院が周辺になければ「暮らしにくい物件」と思われるため入居率も低くなるだろう
暮らしやすさは、入居者のライフスタイルによっても様々だ。子どもがいる家庭では、保育園や幼稚園、小学校などの教育施設が周囲にあれば暮らしやすくなる。一人暮らしの方にとっては、周辺に活気のある商店街や激安スーパーがあることが暮らしやすさに繋がる。
生活利便施設の充実が「暮らしやすさ」に大きく影響を与える。入居者にとって暮らしやすい環境は、自然に良い立地となる。
③治安が良く、災害のリスクが少ない(安全性)
良い立地というのは、安全面でも優れている。交通の便が良く、生活利便施設が充実していても、犯罪・災害が起きやすい地域に物件があれば「良い立地である」とは断言できない。
治安もそうだが、とりわけ日本では地震の災害リスクを無視できない。たとえ耐震性に優れている物件だったとしても、地盤が弱ければ話にならない。良い立地というのは、地震・津波・洪水などの災害によるリスクが低く、安全である。

治安はもちろんのこと、自然災害に強いエリアかどうかは念入りに確認する必要があるようだ。

ニーズにあった「良い立地」を選ぶ
立地条件を考えるときに、考慮に入れておかなければならないことがある。それは立地条件が良いといっても、入居者のニーズには合っていないかもしれないということだ。立地選びが重要であることに変わりはない。しかし、そのなかで立地条件は一つの目安にすぎないということだ。
当然、エリアごとに入居者のニーズは異なる。投資家の目線に立って良いと判断した立地も、入居者にとって良い立地とは限らないのだ。エリアごとの入居者の詳しいニーズを知りたければ、現地の不動産会社に尋ねるのも良いだろう。
どういったエリアなのか、将来性があるエリアなのか、そういったリアルな情報を聞き出す。現地調査へ行ったときに得られる情報にも限りがある。現地調査して感じ取れなかったことを実際に取引を行っている不動産会社にヒヤリングしてみるのだ。
はじめに目安として「立地条件が良い」物件を見つける。次にその物件が入居者のニーズに合っているエリアにあるか、将来性のあるエリアなのかを確かめる。そういった手順を踏むことで、本当に良い立地にあるかどうかを見極めることができるだろう。
立地条件が良い、悪いというのは、ターゲットやエリアなどによって異なる。単純に立地条件が良いといっても、それは表面的な見方かもしれない。これを肝に銘じておく必要があるようだ。
すべて含めた上で、やはり「立地選び」というのは不動産投資において最も重要な要素だ。本当に良い立地かどうかを見極め、検討する必要がある。


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(ファミリーオフィス編集部)

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