2018/11/27
現地調査が重要な理由と調査すべきポイント
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物件探しには現地調査が欠かせない
投資用の不動産は、自分で利用する不動産ではない。グーグルマップのストリートビューを使ったり、路線価図、物件の資料などを駆使し、投資シュミレーションを行えば、ある程度は投資判断もできる。
しかし、だからと言って現地調査を怠ってはならない。本当に良い物件かどうかは実際に足を運んでみないとわからないものだ。現地に行かないとわからないことというのは思った以上に多い。何より現地に行かず、判断するということは投資家の目線に立って物件を見ていることになる。不動産投資において、大切なのは入居者が長く住み続けてくれることにある。
考えてみてほしい。あなたは賃貸マンション・アパートでこれから楽しい生活をしようと考えている。新しい家、新しい駅、新しい人、新しい環境、すべては自分にとって新しい世界である。そんなとき家賃やその他の物件資料だけで「ここにしよう!」と決定するだろうか。そんなことはないはずだ。慣れ親しんだ町でもそんなことはしないと思う。

実際に現地へ行き、良し悪しを判断するだろう。「思ったより綺麗だった」「ちょっと違う」と物件の雰囲気や周辺の環境を考えながら決定していくことだろう。これは入居者の目線に立ってから初めてわかることだ。つまり入居者の目線に立ってみたときに「良い」と思わなければ、それは本当に良い物件ではない。不動産は、住む人の目線に立って見てみないとわからないのだ。


現地調査では具体的に何をすればいいのか
現地へ行くときには具体的に何をすればいいのだろうか。具体的に説明していこう。
まずは①最寄り駅周辺から物件まで歩いみる。そのときの「道が複雑だった」「騒音がうるさい」「駅と距離が近く感じた」という体感で思ったことも、現地に行かなければわからないことだ。周辺のイメージや環境、行き交う人々、交通量などの安全性について注意深くみてみよ。重ねて周辺のコンビニ、スーパー、公共施設なども確認しておくと良いだろう。
➁物件・土地をみる。実際に物件の外観をみてみると写真やストリートビューで見たときよりも違ったイメージを受けるかもしれない。入居者の目線に立って、住みたいと思えるような物件であるかどうかをよく考えてみよう。外観の錆や腐食ぐあい、清潔感はどうか、接している道路との関係、周囲の物件をみよう。周辺の住民の聞き取り調査ができれば、よりリアルな話を聞けるだろう。
③競合物件をみる。現地を歩きながら、雰囲気の似ている競合物件を確認しておこう。現地の不動産会社にヒヤリングすれば、空室率や家賃の相場などの詳細がわかる。周辺の市場を理解しておくことが大切だ。また、地域周辺に建設予定の物件や建設中の物件があるかどうかもみてみよう。将来性のある物件、利便性のある環境となるかどうかを見極めよう。

複数回にわけて訪問する
不動産投資家の中には現地調査を複数回にわけて行く人が多い。それだけ現地調査が大事だということだ。複数回に分けて行くのにはもちろん理由がある。最寄りの駅や電車の混雑状況、交通量、歩いている人の年齢層、商店街の様子など地域全体の様子が時間帯や曜日によって変化するからだ。
昼間は静かな街でも、夜になれば賑やかな街に変化するかもしれない。反対に昼間は明るくにぎやかな街でも、夜になれば静まり返って暗い街に変化する場合もある。夜道が暗いということがわかれば、女性は入居してくれないかもしれない。また平日、休日、祝日でも違ってくることを考えなければならない。こればかりは実際に行ってみないとわからない。時間があるのなら、可能な限り時間別に何回か足を運んでみることが最善だろう。
まとめ
写真とイメージが違って、好ましくない物件だったとしても「無駄な時間を過ごした…」と気落ちすることはない。それは現地に行ってみなければわからない情報を得られたからこそ、最適な決断ができたのだ。もし現地に行ってなければ多大な損をしたかもしれない。今回はそれを回避できたのだ。足を運んだ甲斐があったというわけだ。
このように投資用物件を探す場合、実際に物件を見に行くことがとても重要である。それも入居者の目線に立って調査することが大切だ。時間がないからといって、物件に投資する前の調査を怠らないようにしよう。

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(ファミリーオフィス編集部)

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