2018/11/08
1分でわかる!インスペクション法における不動産投資Q&A
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賃貸物件に対しては説明義務ないものの、知っておくべきこと

今年(平成30年)41日から宅建業法が改正され、建物状況調査(インスペクション)に関する規定が施行されているが、不動産会社・投資家の皆さま対応しているだろうか?一般的な不動産投資では「物件を仕入れたり売却する「売買」と、保有物件を賃貸に出す「賃貸」の2局面でとらえなければならないが、今回は後者の「賃貸」について。原則、賃貸物件は必要ないということだが、改めて現状の規定をQA方式で簡単に説明しておこう。 

 

Q1.いつから始まっているの? 


既に始まっている!宅建業法改正は平成28年6月に交付され、インスペクションに関する規定は平成30年4月1日より施行されている。 


3つの書類にインスペクションに関する記載が必要

Q2. 不動産会社(宅建業者)は具体的にどんなことしなければならないの? 

媒介契約書、重要事項説明書、売買契約書(37条書面)それぞれに、建物状況調査に関する項目の記載が必要になる。具体的には以下の3つのタイミングで説明が必要だ。 

 

売主から売却相談 

 

①媒介契約時…不動産会社は売主・買主それぞれに「当社は●●●●という検査会社を紹介できますよ」とインスペクション業者を斡旋できる説明をしなければならない。 

 

買主から購入申し込み 

 

②重要事項説明時…買主に「当物件のインスペクションの結果をこのようになっています」と検査結果を説明しなければならない。 

③売買契約時…売主と買主に書面を交付して物件の現況について説明しなければならない。 

検査「実施」は義務ではないが「説明」は義務

Q.インスペクションの実施は義務なの? 

建物状況調査の実施自体は義務ではないが、売主・買主への説明は必要。 


 Q4.宅建業者は検査会社を必ず斡旋する義務があるの? 

媒介契約書には「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」についてて記載する欄が必要な為、宅建業者は売主・買主に対してインスペクションの制度概要について紹介したうえで、インスペクション業者を斡旋できるかどうかの可否を示し、斡旋できる場合で売主・買主の希望があれば斡旋をしなければならない。斡旋といっても単に検査会社の情報提供だけでなく、申込の手配や見積の伝達、所有者へのインスペクションの承諾といった、実施に向けたやり取りを手配しなければならない。 

 

トーク例「建物状況調査とはこういうものです。斡旋を希望されますか?」 

買主がインスペクション希望したら即財に売買契約できなくなる?

Q5.買主がインスペクションを希望したら、即時に売買契約できなくなるのでは? 


そのとおり。従来なら買主との売買契約前に「こちらの媒介契約書にも署名をお願いできますか?」「はい」とスムーズに売買契約できたが、今後は買主が「インスペクションをぜひやりたい」と希望すれば、業者紹介や実施サポートなどをする必要があるため、その場で即座には売買契約に進めない可能性も出てくる。


検査・報告に一定期間がかかるため、購入申し込みから契約までの時間が長引いたり、もし検査で劣化等が申し込み後に新たに判明すれば、値引き交渉や購入を取りやめるといった恐れが出てくる。 

売主は売り逃げしにくくなる?

Q6.売主への影響は? 


媒介契約時、従来であれば売主が「家も古いし検査すると悪いところが出てくるだろうから検査はやめておく」と売り逃げえきることもあったが、業法改正以降は宅建業者は売主に「買主様への検査の紹介が義務付けられましたので、買主様が購入前に検査希望することがあります」と説明してくるだろうから、売主としても「後から悪いところが分かって値引きや購入取りやめになるくらいなら、事前に検査をしておこう」という流れになるだろう。こうした検査の普及は法施行に踏み切った国の狙いでもある。 

 

Q7.まったく説明しないで取引したらどうなるの? 


建物状況調査の斡旋業務は媒介業務の一環と位置付けられているため、媒介業務違反が問われる危険性もある。 


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(ファミリーオフィス編集部)

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