2015/04/01
空室を回避せよ!長期的に考えたマンション・アパート経営の極意
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人口減少や人口格差がもたらす不動産経営への影響
2015年現在、すでに全国的に少子高齢化が進んでいる影響で各地の賃貸不動産物件の空室問題が後を絶たない。
東京都心部も例外ではなく、エリアや居住者のニーズに見合わない物件では空室が目立つのが現状だ。
また、マンションやアパートに住んでいた老人夫婦が生活の不便さを感じて最新の設備が整っている有料老人ホームへ移り住むといった事も少なくない。
だからこそ人が集まる人気エリアの不動産に投資をして入居者が満足するような取り組み方をするべきだと考える不動産投資家も多いだろう。不動産は動産ではないので「場所」にフォーカスし投資をするという方法は決して間違ってはいない。その「場所」が5年後、10年後どのような方向に向かっているのかを予測し 不動産投資をすべきだと言える。

空室を回避、改善するためには入居者ニーズを把握する事がポイント
空室を回避するには「賃料の値下げ」が効果的だが不動産投資をしているオーナーからするとあまりしたくは無い方法だろう。賃料を下げずに入居率を上げるには入居者ニーズに合わせて考えるしかない。
物件がある地域の年齢層や男女の割合、職業やライフスタイルなど地域のニーズや特徴を把握することが重要だ。最近話題のUR住宅が手がけている団地のリノベーションもニーズをとらえた一例といえるだろう。また、日本だからといって日本人向けのみではなく「Airbnb」のような外国人を対象にした空室の活用方法もある。近い将来、日本も移民を受け入れ外国人がさらに増える可能性もある。その時には、外国人のライフスタイルに合わせた設備や部屋作りも有効な手段となってくるだろう。

現状で空室が目立っているのであれば何かしらの問題点があるのは事実だ。
何も手を打たなければこれから先も同じように空室が増える可能性の方が大きい。空室率を抑えるには上記のような「プラスα」な工夫をして付加価値を見い出すしかないだろう。
リスク管理で堅実な不動産運用
上記の空室リスクのようなネガティブなことを考えれば不動産投資に対してマイナスな考え方になりがちだ。しかし、実際には不動産投資で堅実に利益を増やし続けている投資家がいるのも事実。どのような投資にも多かれ少なかれ必ずリスクは存在する。これから不動産投資を行う場合、先述したことを踏まえしっかりとしたリスク管理をすることで失敗しない投資をすることが可能だ。

長期的に不動産投資を考えたときに空室問題だけでなく、様々な角度から総合的に判断ができるスキルがますます必要になってきている。だからといって専門家並みの知識を今から学習するわけにもいかない。失敗しないための情報をキャッチし不動産投資をする街の状況や不動産市況に詳しい専門家がトータル的にサポートしてくれるサービスを利用するのが当たり前になってくるだろう。

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(ファミリーオフィス編集部)

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