2018/07/18
賃貸物件の管理委託は最初が肝心!管理会社のココを見抜け(下)
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管理会社の管理状況や設備維持提案に留意を

不動産投資家にとって、大切な賃貸物件の管理を委託する管理会社選びは投資物件選びに匹敵するくらい、不動産投資の成否を分ける重要なポイントになる。とくに管理会社の管理状況や設備維持にどんな提案をしてくれるかを最初に見極めておくこともポイント 

 

投資物件を委託する場合、その管理会社がどこまで管理してくれるか物件設備の点検等を行ってくれるか、投資家としてヒアリングしておきたい。 


管理状況について管理会社に確認しておきたい8のポイント

①消防設備点検など法定点検を適切な頻度・質で実施してくれるか 

②入居者との賃貸借契約書など必要な書類を不足なく回収管理してくれるか 

③オーナー(投資家)に対して適切な火災保険等を提案してくれるか 

④滞納者への対応をしっかりしてくれるか 

⑤入居者などからのクレームにしっかり対応してくれるか 

⑥共用部分の清掃・整理をしっかりやってくれるか 

⑦共用部分に入居者の私物が置かれているといった場合に代わりに適切に対応してくれるか 

⑧原状回復工事なども適切で入居者募集に影響がないか 


最初から考えられうる問題点やリスクについて話し合っておきたい

 

できれば投資家も管理会社と初対面で挨拶した早々、こんな数々の考えられる問題に目を向けたくはないだろう。とくにオーナーが顧客となる管理会社からは様々な問題点は最初から上げてこないだろう。しかし、最初が肝心。あとになって「これらの問題点があって想像した入居者を集められませんでした」と言われても、事業収支が赤字になるオーナーが泣きを見るだけで後の祭りだ。 

 

本来、問題など起きればすぐオーナーに連絡すべきではあるが、「些細なことだから管理会社の中で片付ければよい」「いちいちオーナーを騒がせたくない」という気持ちから、管理会社が内々でことなかれで済ませてしまったりするケースもある。しかし、問題を先送りするとより深刻化したり、入居者の感情が悪化するなどオーナーのためにもよくない。 

問題報告だけでなく改善提案をしてくれるか
また問題をただ即座に報告してくればいいといわけでなく、オーナーも忙しい毎日であるから、問題報告と同時に解決策・改善提案してくれる管理会社かどうかも大事だ。 

 

最近は管理会社でも売買仲介や相続相談もできるワンストップサービス型のマルチ管理会社も増えている。所有物件を売却したオーナーの7割が「管理会社以外の不動産会社に売却を依頼した」というアンケートがあることからもわかるように、オーナーには「管理会社にこんな売買仲介や相続相談はできないだろう」とあきらめてしまう人も少なくない。しかしワンストップで相談できる会社があればオーナーにとっては心強いし何より効率的だ。売買仲介や相続相談もできるかどうか、やはり最初に確認しておきたい。 

 

例えば親がなくなって不動産を相続したオーナーの場合、その不動産を売却したほうがいいのか、所有したまま賃貸経営したほうがいいのかというように、総合的に比較できるのはワンストップ型管理会社ならではできることだろう。何より、親の不幸などがあった人にとって相続悲嘆と混乱のさなかでやらざるを得ない作業であり、不動産会社や税理士を一から探すのは心身ともに重労働だ。でも日ごろからコミュニケーションの勝手がわかっている管理会社の担当者にトータルに相談できるとなれば、これ以上心強いことはない。 


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(ファミリーオフィス編集部)

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