2018/06/04
賃貸物件の管理委託は最初が肝心!管理会社のココを見抜け(上)
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管理会社選びは物件選びより重要?!

不動産投資家にとって、大切な賃貸物件の管理を委託する管理会社選びは投資物件選びに匹敵するくらい、不動産投資の成否を分ける重要なポイントになる。管理会社との会話の中でどんなポイントに気を付けて見抜いたらよいか、いくつか紹介しよう。 

 

新たに取得した物件の管理を委託する際、オーナーである不動産投資家にとって、管理会社は長く取引パートナーとの関係がスタートする大切なタイミングでもある。この際、オーナーとして賃貸経営でどんな目的を持っているのか、管理会社に何を期待しているのか最初にを明示しておくかどうかに大きな違いが出てくる。 


賃貸経営の目的を明示しよう!

管理を委託する際、オーナーが賃貸経営でなにを目的にしているのか明示するかで管理会社のその後の対応も違ってくる。多くのオーナーは当然ながら収益目的が第一だろうが、中には所得税や相続税の節税が第一目的だったり、「良い賃貸物件を提供することで地域貢献したい」とオーナーとしての生き方にやりがいを見出しているオーナーも少なくない。 

 

投資家の様々な目的の違いによって管理会社の提案内容も異なってくるため、的外れの提案でお互い無駄な時間を避けるためにも、賃貸経営の目的を明示したうえで的を得た提案を管理会社から引き出したいところだ。 

【投資が収益目的】

収益目的の場合には、期待する収益が「売却時の値上がりなのか」「長期的な安定収入なのか」「将来の年金補足なのか」「ローンによるレバレッジ効果なのか」などを明らかに伝えておく必要がある。その収益単位も「額なのか」「収益率なのか」、目安となる数字を提示しておいたほうが認識違いを防げるかもしれない 


【投資が税金対策目的】
 所得税・住民税・法人税の節税 

アパート・マンション経営における経費「管理費用、固定資産税、修繕費、借入金利、減価償却費など」を賃貸収入から控除すると、「税務上」は赤字になることもあるが、その赤字分をサラリーマンの給料からもマイナスできる。会社を他に経営している経営者であれば、この赤字を事業収益と相殺し、法人税を節税することもでき、こうした所得税・住民税・法人税の節税を主目的に投資をしているサラリーマン・経営者は少なくないだろう。 

この所得節税を目的とする投資家は、経費となる修繕額と修繕が必要になるタイミング、減価償却対象となるリノベーションの時期などを勘案した不動産収入計画を管理会社が提示してくれるかも見極めポイントの一つになる。 

このほか税金対策目的として投資を始めるオーナーは、相続税対策や固定資産税・都市計画税の節税を目的にする人も多いが、アパート・マンション経営に対して計上できる経費や様々な税気対策については、管理会社に任せっぱなしにするのでなく、税理士や会計士にも相談したほがベターだ。
【そのほかの目的】
収益や税金対策目的以外にも、インフレ対策として投資する人もいるだろう。例えば、資産を現金だけに集中してしまうと、インフレになった際に現金資産が大きく目減りしたり、超低金利で金融資産を持っていても金利がほとんどつかないなど資産運用でのデメリットを被りがち。そこで金利や景気の変動を請けにくい不動産という実物資産をもち、資産ポートフォリオを平準化させることでリスクヘッジができる。 

こうした目的の投資家は、やはり、資産を現金で持った場合のリスクと、不動産も交えて持った場合のリスクを比較検討してを具体的に数字で示してくれる管理会社なら心強い。 

こうしたオーナーの目的はあまり聞いてくれず、一方的に自社の強みやこれまでの成功例を話してくる管理会社も少なくないが、中長期で信頼関係を築くにはこうした最初の投資目的の確認がとても重要。管理委託が始まってからはなかなか言い出しにくい点でもあるので、最初の管理委託時にこそぜひじっくり互いに確かめておこう。 

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(ファミリーオフィス編集部)

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