2018/01/11
2018不動産投資予測(1)~東京人口増加の半分は外国人?賃貸経営もグローバル対応必至
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65歳以上人口も2040年以降減少へ

日本の人口減少が2015年に国勢調査で確認され、世帯数も2020年に減少に転じると見られているが、ひとり勝ちとみられていた「東京都」も楽観視できないことが、201710月の野村総合研究所(201710月発表)のレポートでわかってきた。興味深い内容なのでその一部を連載で紹介していきたい。

 

日本全体でみても、増え続けるとみられていた65歳以上人口は2025年以降にとうとう横ばいになり、2040年には減少に転じていく。また軒並み人口減少していく都道府県の中で唯一人口増になっている「東京」や「愛知」も、その押上げの主な要因は外国人の流入だ。日本人人口が増えているわけではない。

 

同レポートによると、20102015年度にかけての各都道府県の人口増減では、東京圏・愛知県・福岡県・沖縄県のみで増えており、これらの伸びしろの約1-2割は外国人流入が押し上げていることが分かった。


東京圏の増加人口4割は外国人、東京20代の1/4は外国人
とくに東京圏にいたっては増加人口の4割以上が外国人によるものであり、今後、東京圏の人口増は外国人による傾向が強いと指摘されている。他府県からの東京都への流入人口は今後も続く見込みではあるが、2016年度には東日本大震災後初めて前年を下回っている。首都圏とりわけ東京で不動産投資を考えている投資家はこういったグローバル入居者の点も考慮しておいたほうがいいだろう。

 

東京における在住外国人の国籍を見ると、30 年前は韓国・朝鮮籍が 57%と過半数を占め、次に中国、米国の順であった。しかし、現在は中国籍が最も多く、韓国・朝鮮籍、フィリピン国籍と続く。近年はベトナム国籍やネパール国籍が増加し、多国籍化がますます進んでいる。おそらく愛知の在住外国人の国籍割合も同様であると考えられる。

外国人比率の高い区は新宿区・豊島区・足立区

ちなみに東京の中でも、中国、韓国・朝鮮、ベトナム、ネパール、タイ、ミャンマー国籍の人は、新宿区に多く、米国、英国籍の人は港区に多い。また、フィリピン国籍の人は足立区、インド国籍の人は江戸川区に多いなど、地域によっても様々な状況になっている。今や新宿区の外国人比率は10%を超え、豊島区・足立区も8%を超えている。10人に1人は外国人という状況だ。港区・台東区の外国人比率も次につけており、23区平均でも4.2%に至っている。

 

年齢軸で切ってでみると、東京都全体の人口では少子高齢化が進んでいるのは言うまでもないが、東京都の20代はすでに在住外国人が25%超と1/4が外国人になっている。また属性軸で切ってみると、一般永住者が最も多く、外資系を含めた企業や大学などの教育機関が集積していることから、技術・人文知識・国際業務などいわゆる高度人材と留学生の比率が全国に比べ高くなっている。勤務先でいうと大手~中堅外資系企業の日本支社勤務であったり、IT企業勤務が多いことも特徴だ。

 

この属性から推察される限り、かつて外国人労働者というイメージに多かった、いわゆる低所得のブルーカラー出稼ぎ労働者ではなく、収入や家賃払いも安定しそうなホワイトカラー層が増えており、賃貸経営を考える不動産投資家にとっては好ターゲット入居者層として重視していく必要がありそうだ。


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(ファミリーオフィス編集部)

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