2017/11/16
マンション総会の過半数で民泊禁止にも?!国交省が標準管理規約改定
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マンションでの民泊トラブル防止へ

民泊新法が20186月に施行され、分譲マンション等でも民泊ができるようになるが、それに伴うトラブル発生を防ぐため、国交省は「マンション標準管理規約」を改正し、民泊を可能とする場合でも組合総会の過半数が反対すると民泊禁止になる改定を行った。


住宅宿泊事業法(民泊新法)が2018615日に施行されることになり、今後、分譲マンションにおいても住宅宿泊事業(いわゆる民泊)が実施される可能性が濃くなってきたが、分譲マンション等における住宅宿泊事業をめぐりトラブルの懸念も少なからずあった。

 

そこで、国土交通省はトラブル防止のため、あらかじめマンション管理組合において、住宅宿泊事業を許容するか否かについて、区分所有者間でよく議論し、その結果を踏まえて、住宅宿泊事業を許容するか否かを管理規約上明確化しておくことが望ましいと示した。具体的には、マンション管理規約のひな型である「マンション標準管理規約」を改正し、住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を示すこととなりそうだ。


18年3月までに管理規約改定しなければ、過半数反対で民泊禁止に?

具体的には、民泊新法施行の3ヶ月前には事業者登録が開始されるが、それまでにマンション管理組合等で民泊禁止などの管理規約の細則改定が調わない場合には、総会・理事会などでの住民過半数決議により、民泊禁止が認められることになる。

 

現在の区分所有法では、マンションの管理規約の制定・改正・廃止は、区分所有者数及び議決権数の四分の三以上の多数の議決を必要とし、結構ハードルが高い。「マンションの住人が高齢化した」「住人の入れ替えが多くなった」「何室か賃貸目的の投資物件になっている」といった状況を抱えがちな現代、3/4の区分所有者から「民泊反対」もしくは「民泊賛成」の明確な意思を徴収するのはなかなか至難の業だ。

 

そして、20183月までにその管理規約改定が行われない場合、3/4以上よりもっとハードルの低い過半数議決で「そのマンションでは民泊はできない」ということが確定的になるということだ。

 

住宅宿泊事業に伴うマンション標準管理規約の改正内容は具体的には、第12条の2項が以下のように変わってくる。

 

12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

≪民泊を実施する場合≫

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。

≪民泊を禁止する場合≫

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

民泊実施するマンションも規約明記が望ましい

また、現状では民泊を可能とする場合には、管理組合側に規約明記はまだ求められていないが、同省では今後、その場合にも規約明記が望ましいとする通知を行う。

さらに、民泊事業を届け出る事業者等は誓約書も届出先に提出する必要がある。誓約書には管理組合の許可を得ていることや、届出日時、相手先の管理組合理事の氏名、連絡先などを書き込んだものとなり、さらに管理組合の了解を得ていることを証明しなければならない。

 

以上、民泊マンションは他の住人の生活にも影響を及ぼす形態のため、国も民間も手探りで動いていて、その状況も刻々と変わっている。国や自治体としては、インバウンド需要をタイムリーに掴むため早めに民泊導入を許可しつつも、トラブルになりそうな部分は都度、今回のように規制をかけていく可能性も考えられるので、民泊による不動産投資を考えている人は、随時、関連ニュース等をチェックしておきたい。


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(ファミリーオフィス編集部)

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