2017/11/07
タワマン2017過熱~固定資産税に分譲価格が反映される?
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マンション固定資産税の原則

前回2回にわたって連載してきたタワーマンションだが、その固定資産税が実際の分譲価格を踏まえた按分方法で計算することになった。


 一般的に区分所有建物(マンション)の各住戸(専有部分)にかかる固定資産税は、各区分所有者の有する専有部分の床面積の割合に応じて按分計算する原則が敷かれている。区分所有建物に係る固定資産税は、区分所有建物の各戸を個別に評価することが困難であるためで、都市計画税についても固定資産税と同様の方法で計算している。


 マンション各住戸の固定資産税額=

マンション1棟の固定資産税額×(各住戸の専有部分の床面積/専有部分全体の床面積)



低層階と高層階の分譲価格差が固定資産税に反映されず…
しかしタワマンは中低層マンションと違い、低層階住戸の分譲価格に比べて高層階住戸の分譲価格が高くなることが多く、かねてより各住戸部分の分譲価格差と各区分所有者の固定資産税額がバランスとれないという問題点が指摘されてきた。

 このため今回の改正では、地方税法上、「居住用超高層建築物」の区分所有者が納付すべき固定資産税額については、実際の分譲価格を踏まえた按分方式により計算することになった。なお、都市計画税についても同様の見直しがなされる。地方税法の中では、高さが60メートルを超え、複数の階に住戸が所在している建築物のことを「居住用超高層建築物」と表現しているが、ここでは分かりやすく読んでいただくため「タワマン」に置き換えて以後記載する。

階層の違いの補正率を反映
具体的な固定資産税の計算は以下のとおり。

    タワマン全体の固定資産税は、「各区分所有者の専有面積の床面積」に、「住戸の所在する階層の差異による床面積あたり取引単価の変化を反映するための補正率(階層別専有床面積補正率)」を反映して計算する。


    階層別専有床面積補正率は、最近の取引価格の傾向を踏まえ、タワマンの1階を100とし、階が1つふえるごとに10/39を加算した数値とされる。したがって


N階の階層別専有床面積補正率=10010/39×(N-1)となる。

(例)1階の固定資産税が100の場合、40階の固定資産税は110となる。

マンション1棟の固定資産税総額は改正前後で変化なし
なお、マンション1棟の固定資産税額(総額)は、今回の改正前後で増減はない。


    居住用以外の専有部分を含むタワマンにおいては、そのタワマン全体にかかる固定資産税額を、床面積により居住用部分と非居住用部分に按分のうえ、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ、階層別専有床面積補正率を適用する。


    上記①~④までにかかわらず、タワマンの区分所有者全員による申出があった場合には、その申し出た割合によりタワマンの固定資産税額を按分することもできる。


【算式】各住戸の固定資産税額=

マンション1棟の固定資産税額×(各住戸の専有部分の床面積×階層別専有床面積補正率)/補正後の専有部分の床面積合計額)

適用時期はいつから?
これらの改正は平成29年1月2日以降に新築されたタワマン(平成29331日までに売買契約が締結されたものを除く)の平成30年度分以降の固定資産税について適用されるとしている。

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(ファミリーオフィス編集部)

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