2017/05/24
オフィスマーケットでも外資が元気? 直近の健闘エリアは東京、大阪、札幌、横浜、福岡
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新規オフィス貸借意向が高いのは「金融・保険業」「外資系」
1棟物件の不動産投資は賃貸や居住物件の経営とは限らない。「不動産投資=賃貸など居住マーケット」という狭い視野だけで考えていると、人口とくに賃貸を借りる若年層の減少は避けらないため、相当な戦略を練らないと空室の憂き目に遭う可能性もないとはいえない。しかし、東京や首都圏エリアなどの好立地、地方でも駅近などの1棟物件であれば、「オフィスビル経営」という選択肢もありうる。

特に昨今はインバウンドブームに伴い、街を歩いていると外国人のビジネスマンの姿も多く目にする。電車の中吊り広告に「いつの間にか日本も移民国家」という見出しがでていたが、外資系企業の日本のオフィス需要も旺盛という数字が実際に出ている(下図)。2012年の森ビルの調査だが、「金融・保険業」と「外資系企業」の新規貸借意向が高くなっている。

東京オフィス賃料は40か月連続上昇、空室率は3か月連続低下
では視点を少し転じて、主要都市のオフィスマーケットの最近の市況を概観してみたい。
全国マーケットをリードする東京ビジネス地区(都心5区=千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区、出典:三喜商事オフィスプレス)についてみてみると、

●平均空室率3.6%(前月比-0.1%)3か月連続で低下
●平均賃料は2014年1月以降、40か月連続で上昇。坪あたり18,774円となり前年同月比3.95%(713円増)、前月比0.23%(44円増)上昇した。

まさに「空室率↓×賃料↑」の黄金則に乗っている波だ。

大阪、札幌、横浜、福岡も「空室率↓×賃料↑」傾向
この「空室率↓×賃料↑」のオフィスビル黄金要素が揃っているエリアは、東京以外にも大阪、札幌、横浜、福岡などがある。
【大阪】
・平均空室率4.68%(前月比0.1%↓)
・平均賃料坪当たり¥11,107(前月比+0.03%、+3円)
【札幌】
・平均空室率3.39%(前月比0.2%↓)
・平均賃料坪あたり¥8,329(前月比+0.35%、+29円)
【横浜】
・平均空室率5.27%(前月比0.28%↓)
・平均賃料坪あたり¥10,849円(前月比+0.02%、+2円)
【福岡】
・平均空室率3.64%(前月比0.2%↓)
・平均賃料坪当たり¥9,327(前月比+0.13%、+12円)


当然といえば当然だが、これらオフィス需要健闘エリアは、先に発表された公示地価の健闘エリアにほぼ重なっている。→2017年公示地価~9年ぶり住宅地が上昇!札幌・仙台・広島・福岡は東京の4倍の上昇率

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(ファミリーオフィス編集部)

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