2017/05/18
ベトナム不動産投資の魅力(2)所得は2020年1.2倍!インカムもキャピタルも右肩上がり
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不動産投資の成功方式は「賃料×空室率×物件価格」
不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインの両方から収益を得ることが可能な金融商品だ。そのうち不動産投資によるインカムゲインの将来性を占う判断基準となるのが「賃料推移×空室率推移」だ。買った時は賃料が高めで利回りが高めだったとしても、賃料が右肩下がり、そして空室も多くなるようでは時間とともにキツくなるばかりだ。

そしてもう一つがキャピタルゲイン。仮にインカムゲインがキツくなるなどして手放す時に物件価格が購入時よりも上昇していなければ、キャピタルゲイン(値上がり益)は得られない。このように不動産投資の成功方式は「賃料↑×空室率↓×物件価格↑」の度合がどれだけ強いかということになる。

ベトナムは不動産成功方式の各要素が右肩上がり
日本はこの成功方程式に当てはめるとどうなるだろうか。人口減で成功エリアをピンポイントで選ばなければ「賃料は右肩下がり」「空室率は(全国的に)上昇基調」「物件価格は東京や一部の地方都市を除けば、横ばいか経年とともに右肩下がり」となる。方程式の全ての要素のおいて厳しいため、非常にシビアでかつ慎重な選択眼が求められる。

その点、この成功方程式の全てに当てはまる国の1つがベトナムだ。まず空室率はどうか。「ベトナム不動産投資の魅力(1)経済成長率はアジアトップクラス、人口増加は2割増!」でも書いたが、空室率を左右する人口増減率が2割増、2040年まで黄金の人口ボーナス期がベトナムでは訪れる。



賃料予測指標となる国民所得は2020年に1.2倍に
次に賃料。これは国民の人口増加率と賃金上昇率が影響する。賃金が上昇して物価が上昇すれば賃料も値上げでき、それも人口増加基調とあらば賃貸が増えても、そして高めの家賃でも空室は埋まるからだ。

さてベトナムの最新データを見てみよう。下図のように国民所得は3%ペースの割合で増えており、2020年には何と2017年の1.2倍に増えると予測されている。またCPI(消費者物価指数)は直近でも年率4%程度上昇しており、額面通りに受け取れば物価や賃料も1.2倍近くに上昇してもおかしくないということになる。これは非常に心強い予測数字だ。

これを裏付ける数字として、

・ベトナムのGDP推移(IMF数値)も2015年6.5%、2016年6.1%、2017年6.2%
・ベトナムの平均実質GDP成長率予測、ナイジェリアに次ぎ世界2位
・ホーチミンの人口820万人、65%増(東京・横浜圏2%増)
・ベトナム毎年100万人増加(秋田県人口同等、日本は毎年25万人減少)
・ベトナムの平均年齢28歳、2040年まで人口ボーナス期

…などがある。
コンドミニアムは年率20%上昇
最後に、ベトナムのキャピタルゲインに関する最新データだが、

・2区のコンドミニアム価格は年率約20%上昇
・賃料の平米単価:21-31USD(1USD=約111円)
・コンドミニアムの稼働率85%(2012年の稼働率75%から大幅改善)

など、こちらも手堅い数字となっている。


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(ファミリーオフィス編集部)

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