2017/05/09
不動産投資に関わる税のキホン(中)不動産を持っている間、毎年かかる「固定資産税」
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その年の1月1日所有者が納税者になる
投資物件を購入・相続したら、保有中ずっと毎年かかるのが「固定資産税」だ。1棟物件の場合、土地と建物双方にかかるため無視できない金額になる。ただし特例もある。

◆固定資産税とは
納税義務者は1月1日現在の所有者(固定資産課税台帳登録者)。たとえば平成29年度(平成29年4月1日~平成30年3月31日)の固定資産税は、平成29年1月1日にその不動産を所有している人に課税される。平成29年5月1日からAの所有となったとしても、平成29年1月1日時点の所有者がBであれば、固定資産税は全額Bに課税される。

◆固定資産税の計算法
税額=課税標準(課税評価額)×税率

◆課税標準
「固定資産課税台帳登録価格」。不動産の購入・売買価格や建築工事費でないことに注意したい。総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格で、新・増築家屋等を除き、原則として「固定資産課税台帳」に登録されている価格をいう。

◆税率
標準1.4%(条例でこれより高い場合もある)

◆免税点(未満の場合は非課税)
課税標準が少ない場合には税金が免除される(徴収するコストがかかるから)。
土地30万円
家屋20万円

60坪までの宅地なら課税評価1/6に圧縮
◆課税標準の特例(宅地)
≪小規模住宅用土地の特例≫
・200平方メートルまで(約60坪くらいまで)の住宅用地であれば、課税標準が課税台帳価格の1/6に圧縮できる。
・200平方メートルを超える部分は課税台帳価格の1/3に圧縮できる

※不動産取得税だけでなく、固定資産税でも宅地の購入は優遇されているということだ。
新築建物は120㎡までが課税評価1/2に
◆税額の減額(建物、平成30年3月31日まで新築の場合)
50平方メートル以上280平方メートル以下の新築住宅は、120平方メートル(約36坪)までの部分の税額が1/2に減額される。
≪中高層耐火建築物の新築住宅≫
一般住宅…5年間
認定長期優良住宅…7年間
≪それ以外の新築住宅≫
一般住宅…3年間
認定長期優良住宅…5年間

◆いつ徴収されるのか
課税主体である都道府県から「税額はいくらですよ」という通知が来るのでそれに沿って支払う。
売買・相続では登録免許税も
登録免許税は不動産の売買・相続などによる所有権の移転の登記、所有権の保存の登記、抵当権の設定の登記、根抵当権の設定の登記などの申請をする時にかかる税金だが、参考までに記しておこう。

◆計算法
登録免許税額= 課税標準×税率
※課税標準は上記の固定資産税の説明と同。

◆税率
土地(平成29年4月1日~)、土地以外の不動産の売買ともに0.2%

◆いつ納税するのか
登記を受ける時「までに」納付しなければならない。

◆その他
「権利登記」のみ課税され、「表示登記」は課税されない。また、国・地方公共団体・一定の公益法人には課税されない。

なお、登録免許税の軽減税率の適用条件は「自己居住用で賃貸用は×」のため、賃貸経営するために取得した物件には適用されない。

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(ファミリーオフィス編集部)

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