2017/05/02
不動産投資の「税」のキホン(上)不動産の購入・贈与・増改築時にかかる「不動産取得税」
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購入時は「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」
投資物件を購入する時だけでなく、増改築リフォームしたり保有しているだけでも税金がかかる。これは売買価格とは別にかかり、無視できない経費としてのしかかってくる。課税対象額も売買額とは限らないので基本を押さえておきたい。

【不動産を購入した時に必要になる税金(A:課税主体、B:いつ課税、C:課税方法)】
①不動産取得税(A:都道府県、B:購入・新築・増改築・贈与を受けた時、C:賦課課税)
②登録免許税(A:国、B:登記時、C:申告納税)
③印紙税(A:国、B:売買契約書など文書作成時、C:申告納税)

【不動産保有中に必要になる税金】
④固定資産税(A:都市町村、B:毎年課税、C:賦課課税)

【不動産売却時に必要になる税金】
⑤譲渡所得税(A:国、B:売却益が発生した場合のみ、C:申告納税)

購入時だけでなく「リフォーム」「リノベーション」でもかかる「不動産取得税」
◆不動産取得税とは
土地や家屋を「購入」したり、家屋を「増改築」するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税となる。「贈与」による取得も含まれるが、「相続」「合併」による取得は課税されない。

◆計算法
税額=課税標準(課税評価額)×税率

◆課税標準
「固定資産課税台帳登録価格」。不動産の購入・売買価格や建築工事費でないことに注意したい。総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格で、新・増築家屋等を除き、原則として「固定資産課税台帳」に登録されている価格をいう。

◆課税標準の特例
平成30年3月31日までに宅地を取得した場合、
(不動産取得税)
「課税標準(固定資産課税台帳登録価格)」×1/2にしてから税率をかける。つまり課税標準額を半額に圧縮できる。
※つまり宅地の購入は優遇されているということだ。

◆税率
原則4%→土地と住宅3%に優遇税率

◆免税点(未満の場合は非課税)
課税標準が少ない場合には税金が免除される(徴収するコストがかかるから)。
・土地10万円
・家屋の新築・増改築28万円
・家屋の売買・贈与12万円

◆いつ徴収されるのか
課税主体である都道府県から「税額はいくらですよ」という通知が来るのでそれに沿って支払う。
宅地は課税評価額が1/2、中古住宅も課税評価額から控除が効く
◆課税特例(新築・中古住宅とも床面積50㎡以上240㎡以下が特例対象)
・宅地課税標準は「課税台帳価格の1/2」に軽減される
・新築住宅の課税標準は「課税台帳価格-1200万円(控除)」に軽減される
※認定長期優良住宅の新築の場合、控除額が1300万円となる。ただし、平成30年3月31日までの間に取得した場合に限り。

・中古住宅の課税標準も課税台帳価格から一定額控除した額に軽減(築年数により100-1200万円控除)

ただし不動産投資の場合、中古住宅(アパートやマンション)を買うことも多いが、中古住宅の課税標準特例の条件が「個人が自己の居住用に取得した住宅であること」が条件となっているため、「自己居住用」でない場合は上記の特例は使えない。

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(ファミリーオフィス編集部)

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