2015/05/20
賃貸マンション・アパート経営を成功させるカギは「利便性」!?
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物件は「便利と駅近」で選ぶ?
これから不動産へ投資をして成功させるには「どれだけ利便性が高いか」を基準に物件選定をするのが重要になる。人口減少や人口格差が進むにつれ、収益不動産の空室がさらに増加し居住者はできるだけ「駅近で便利な場所(街)」を選ぶようになっていくのは容易に想像できる。
駅からの距離でいえば、理想的には徒歩5分以内、せいぜい7〜8分だろう。さらに近くにコンビニやスーパーがあることはより一層、物件の魅力が高まる。さらには駐車場付き物件だと有料であっても大きな競争力となるのだ。

一方、駅から徒歩15分の物件ともなれば、家賃を安くしても入居者の確保はかなり難しく、人口が減少するエリアであれば空室が増えて行く恐れがある。その場合、安い家賃を競争力にするしかなくなり、時代に合った良い運用方法とは言えない。そうならないためには、不動産投資をする前にどのくらいの家賃にすれば空室を回避し入居者を集める事ができるのかを地場の不動産業者等の専門家に「駅からの徒歩時間」と「家賃の相関関係」を聞くのが一番手っ取り早い方法である。

また、駅近で立地が良い物件以外にも利便性を重視した判断基準といえば「電車の乗り換えが楽にできる事」や「生活を送るのに困らない」といった事が挙げられる。
「利便性」を重視した不動産投資を行うには「人が集まる便利な街」を把握する事が重要なポイントなのだ。

「便利な街」に人口が密集する理由
全国的に問題視されている人口減少や人口格差だが、もちろん不動産に投資をする際にもダイレクトに関わってくる事である。国立社会保障・人口問題研究所の発表によると、2010年には1億2,800万人だった日本の人口が減り始め、2015年現在、1億2,600万人となった。さらに2030年には1億1,660万人、2060年には8,670万人にまで減少すると推測されている。
つまり、今後45年間で約4,000万人減って今の3分の2の人口になるのだ。

この人口減少・人口格差は日本全体ですべて同じように加速するわけではなく、「人が集まる地域とそうでない地域に分かれてしまう」という事だ。ただ、「東京一極集中」と考えがちだが、それほど単純なことでもない。全国的に見れば東京一極集中が進んでいくと思われるが、日本各地でもそれぞれの大都市に集中するのだ。
例えば、北海道なら札幌市、東北地方なら仙台市、北陸地方なら金沢市、近畿地方なら大阪市、九州地方なら福岡市というイメージになる。
また、都道府県別で見るとその中心都市への人口集中が進み、さらに各市町村別で細かく見ると「便利で人気なスポット(街)」へと人は集まっていく。このように、各地で「人口の偏り」が起こると考えられるため、今後は、人口が減少するエリアと逆に増えるエリアや人気のエリアを把握しなければ不動産投資を成功させるのは難しくなるだろう。
居住者のニーズが高く、かつ、人気の街(憧れの街)やエリア・路線等を知る事が不動産投資を成功へ導く近道になるのかもしれない。

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(ファミリーオフィス編集部)

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