2017/01/25
オリンピック後も東京の不動産は下がらない?5つの理由(上)
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五輪後、不動産相場は下落する?
「不動産投資をやろうと思っても、オリンピック後は下がるのではないか」とためらう人は多い。オリンピック需要による旺盛な投資でオリンピックまでは不動産価格も上がるとしても、オリンピックでバブルがはじけてその後は急落するのではないかという不安が少なくない。

しかし投資とは株も不動産もそうだが、利益をつかむにはリスクがいる。もっと言えば、周囲の予測に反してリスクテイクした人だけが大きな利益を得る権利をつかむ。

ちなみに、株の世界では上昇トレンドに合わせて株を買う「順張り」と、下降トレンドの底値を予想して株を買う「逆張り」があるが、順張りでは株価が天井圏に近づいたことをすばやく察知して、損失が大きくならないうちに早めに損切りすることが鉄則とされている。

さて不動産に話を戻そう。不動産価格は現在、東京を筆頭に上昇を続けている。2016年の路線価は東京2.9%、愛知1.5%、大阪1.0%前年より上昇し、全国平均でも8年ぶり上昇に転じた。中古マンション相場も前年同月比で首都圏9.1%、中部圏5.1%、近畿圏7.2%と上昇している。

問題は、この上昇トレンドが2020年のオリンピック後も続くのかということだ。こればかりはフタを開けてみないと分からないし決して保証するものではないが、ここではあえて「オリンピック後も急落しないのではないか」を支える、いくつか要因材料を一情報として紹介したい。この後の判断は、読者である投資家の皆さんにゆだねることとしたい。

理由1.インバウンド需要は2020年以降も続く
2016年は日本を訪れる観光客数が史上初めて2000万人を突破した。この押上要因として考えられるのは(観光庁白書)、①近隣諸国の経済成長、円安、②官民一体となった訪日プロモーション、③ビザ要件の緩和、④航空ネットワークの充実等の効果、とされているが、①②いずれも中長期的視点でみて、いきなり断絶する可能性は少ない。

IMFは、世界のGDP成長予測(2016-21年)は5.6%、日本は3.4%にとどまるのに対し、アジアのそれは何と8.3%になると予測している。2021年といえばオリンピック翌年。東京オリンピックが終わっても経済成長したアジア訪日客が急に先細りするとは考えにくい。さらにオリンピックが終われば尚更②の政府のオールジャパン観光誘致政策は強まるだろう。

その観光客は実に6割超が東京を訪れ、東京のホテルや民泊施設などに泊まることになる。インバウンド効果は日本全国あらゆる所が享受できるのではなく、まずは入口となる東京に最もメリットをもたらす。
理由2.トランプ政策による円安つづく
「America First」を掲げるトランプ政策により、米国の雇用と経済が回復すれば、円安傾向が強まることが考えられる。詳細は「トランプ就任で日本の不動産市場はどうなる?」を参照されたいが、海外からの不動産マネーが入ってくるとすれば、やはり人口やビジネスの集中する東京が入口となるだろう。
理由3.中長期的に国内人口が伸びるのは、東京など拠点都市のみ
不動産市場は人口動態と密接に結びついている。日本の人口は2017年、前年比▲46万人が減ると予測されているが、これは宇都宮市や松戸市の人口がごっそり減るのと同じ規模である。2020年には前年比▲59万人、2025年には同▲74万人、2030年には同▲85万人と、毎年100万人規模で人口が減っていく。

現在、地域の中心都市(東京都区部、大阪市、名古屋市、札幌市、福岡市)への人口流入は、その地域近郊からの流入で毎年2万人くらい増えている。つまりエリアの地方近郊から同一エリアの中心都市への人口流入が続いているわけだが、前述のように人口が急速に減っていく今後は、その4中心都市から、雇用やビジネスが集まる東京へ人口が流入していくことは容易に考えられる。雇用や収入が得られるところへ人口が集まるのは自然の流れであり、人口の増加は地価上昇に結び付く。

さて残りの理由2つは、次回としたい。              (文責:ファミリーオフィス編集部)

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(ファミリーオフィス編集部)

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