2016/01/13
初めての不動産投資もプライベートカンパニーの活用でキャッシュフローを最大化!
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富裕層・高所得者がプライベートカンパニーを作るワケ!?
平成27年度の税制改正により、個人の所得税については最高税率が40%から45%に引き上げられた。さらに、相続税については税率構造が6段階、最高50%であったものが、8段階、最高55%へと引き上げられた。
また、基礎控除(相続財産から差し引かれる金額)が、5000万円+法定相続人一人当たり1000万円から、3000万円+法定相続人一人当たり600万円へと縮小され課税対象となる人が増えたのだ。 
一方で、法人税については現在32.11%の法人実効税率を平成28年度に29・97%、30年度に29.74%と2段階で引き下げる。
 このように個人への課税強化が進む一方で法人への減税措置がすすんでいるのだ。

プライベートカンパニーを利用してタックスメリットを得る!
個人と法人の税制の違いを利用することで不動産投資のキャッシュフローを最大化することが可能だ。 
既に個人で不動産投資を行っている場合は、不動産管理会社を設立し、管理を委託する方法がある。管理会社で管理手数料を吸収することで個人の不動産所得を下げることができ、管理会社の所得については法人税率での課税となることで全体的に節税ができる。一般管理契約ではなく、サブリース契約にすることで不動産管理会社の収益を10%~15%に増やすことも可能だ。 
収益物件を新たに購入する場合は設立した法人名義で購入することでさらなる税務上のメリットを受けることができる。賃貸収入が全て法人に入ってくるので税率の違いによる節税効果は大きい。 
法人を設立することで、自分はもちろん配偶者や家族を役員や社員にし、給与を支払う形にすることができる。家族に給料を支払い、所得を分散させることで一人当たりの実効税率を低くすることができるのだ。もちろん給与は経費計上することが可能だ。

 その他にもプライベートカンパニーを活用することで様々なメリットがある。 

プライベートカンパニー設立の主なメリット 
・個人所得の最高税率より法人税率の方が低い
 ・家族を役員や社員にすることで所得分散が可能
 ・給与所得控除を活用できる
 ・譲渡損失(売却損)を損金計上できる
 ・損失を9年間繰越しできる
 ・生命保険料を全額費用化できる
 ・退職金を支給できる
 ・相続税を圧縮できる
 ・法人向けの様々な制度を活用できる
プライベートカンパニーの設立運営に必要なパートナーを。
プライベートカンパニーを設立し不動産を購入運用することで、様々な税務上のメリットを受けることができる。
しかし、不動産投資というだけでなく法人の経営であることを忘れてはならない。 経営者であれば会社の顧問税理士がいるだろうが、その税理士が不動産保有管理会社の税務会計に強いとは限らない。プライベートカンパニーを活用した不動産投資を行うには、法人税務会計と不動産収入の税務会計に強い税理士をセカンドオピニオンやパートナーにすることが必要なのだ。
 法人を活用し、適切な範囲で賢く節税を行う税務戦略や財務マネジメントを行ってくれる税理士を始めとしたエージェントやパートナーを活用し不動産投資のメリットを最大化してはどうだろうか。


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(ファミリーオフィス編集部)

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