2015/12/28
「一棟マンション」と「区分マンション」、これから不動産投資するならどっち?
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不動産投資するなら「一棟マンション」を買え

不動産投資といっても近年になり、そのバリエーションには目を見張るものがある。古くはアパート・貸家そして近くはテナントビルやファッションホテルまで。その数ある投資物件の中でも、これから不動産投資を行うのであれば、マンション一棟物へ投資をするべきといえる。


なぜなら、マンションであれば、誰でも一度や二度は居住した経験があり、まずは物件全体像がつかみやすい身近な投資対象であるということが理由として挙げられるからだ。

今回は、不動産投資を行う際に誰しもが考える投資物件の選別、特に「一棟マンション」「区分マンション」に絞って解説するとしよう。


リスクや不安を回避するための「分散投資」

不動産投資は経済の波に翻弄されるのが一般的であるが、住宅の集合体である賃貸マンションであれば、テナントビルや事業性の物件と比べると、リスクは低レベルと言われている。


そして、長期スパンで考えるべき不動産投資にとってそのようなダメージ・リスクは、突き詰めれば、「きちんと計画通りの収益(賃料)が取れるだろうか?」ということに尽きる。このリスクや不安を回避するための手段が分散投資という考え方である。

区分マンションへ投資する際のリスク

投資物件がマンションの場合、区分マンション一室のみを購入すると、その部屋が空室となった時の家賃収入はゼロとなる。しかし、マンション一棟へ投資をした場合、複数の部屋に分散投資され、よほどのことがない限り収益がゼロにはならないはずだ。


ただ、区分マンションでもそれなりの購入方法があり、条件が合致すれば投資としての考え方もできる。イメージとしては定年間近の方の年金用資産運用としてという考え方で、逆に一棟マンションは金融機関からの借入融資期間が多く取れる若い方の長期資産形成に適しているだろう。


さらに、金融機関融資もこのような立場で捉えられているといっても過言ではない。資産形成という意味で区分マンションの資産性を考えてみれば区分マンションの欠陥がよくわかる。区分マンションには資産という資産はないと認識している投資家が多い。なぜなら、土地持分は10万分の数百から数千程度にすぎず、土地評価は殆ど計測外だからである。建物も経年劣化し評価は落ちる一方である。しかも、入居者が居なくても保有するには、管理費積立金という固定経費が掛かるため、コスト等も含めた投資戦略が必要となる。

投資するなら一棟マンション?それとも区分マンション?

区分マンションへ投資をしている投資家が抱えている悩みとして多いのが、「値崩れスパイラル」だ。値崩れスパイラルとは、建物が劣化してくるとスラム化し、取引される金額がドンドン下がり、それにつれて入居者層も下がることを指す。

食い止めようとしても、所有者単独で共用部の「増改築」はできない。なぜなら、大規模修繕工事で組合員の4分の3以上の賛同が必要で建替えになると5分の4の同意が必要であるからだ。

通常の状況でも区分マンション所有者の思惑の違いはあるところに、スラム化の過程で、はたしてそのような同意が取れるのだろうか。とても労力がかかってしまうのが目に見えてしまうことだろう。


もちろん、区分マンションにはそれなりの投資方法やノウハウがあるのは確かだ。ただ、先述したことを踏まえると、集合住宅の一室である区分マンション投資は、一棟マンションよりも賃貸経営するのが困難になる可能性があると言える。


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(ファミリーオフィス編集部)

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