2015/12/17
不動産投資が抱える流動性リスクを知ろう!
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不動産投資が抱える「流動性リスク」

不動産投資をはじめ、株式や債券、預貯金など投資にはどれくらいの利益、利回りが得られるかという収益性が重要視されているが、投資した資金がいざというとき迅速に現金に換えられるか、ということも非常に重要な指標となる。これを流動性という。 


流動性とは如何に迅速に資金化、現金化できるかという尺度である。現金化できる時間が短いほど流動性は高く、現金化できる時間が長いほど流動性は低いと言える。今回は不動産投資における「流動性」について解説する。


他の投資商品と比較した場合の流動性リスク

流動性という観点で投資商品のリスクを考えると、「株式投資」や「金(ゴールド)」など流動性が高い商品はリスクが低く、流動性の低い商品(不動産等)はリスクが高くなる。

一般的にリスクとリターンは比例するため、別の言い方をすれば流動性の高い商品は短時間で現金化できることから流動性リスクが低く、リターン(利回り)が低いといえる。

一方、流動性の低い商品は現金化するのに時間がかかるため、流動性リスクが高く、その代わり比較的、高いリターンが望めるといえるのだ。

値動きの激しい株式投資などはハイリスク、ハイリターンと言われるが、流動性が高いため、株価の下落局面などの場合、すぐに売却できるということからリスクを回避することが可能となる。

不動産独自の流通マーケットとは

不動産流通のマーケットはどのようになっているのだろうか。

現状では不動産を売却、換金したい場合、不動産会社に依頼し、不動産会社が購入者を探してくるという仕組みが一般的となっている。不動産の情報は、不動産会社の店頭や営業マン、インターネット、新聞広告、折込チラシなどを通じて市場に流通する。

また、不動産業界独自の流通網を通じて他の不動産業者に情報が流通する仕組みになっている。


このように不動産には流通マーケットが存在するが、流通システムがまだまだ閉鎖的であり、かつ、属人的に情報が流通していることから流通網という観点では、まだまだ流動性が高いとはいえない。

不動産の取引相場の現状

不動産を売却して現金化する場合、いくらで売却できるかということが重要になる。

株式投資などの場合は、マーケットを通じて現在の取引価格を知ることが可能であり、かつ、その価格で換金することができる。

一方、不動産の場合は、取引価格を公表するためのインフラがまだ十分に整っていないことから、その時点での取引価格を把握することは難しくなっている。

近隣の取引事例などを参考にして、おおよその換金価格を知ることができるが、不動産は同じものが2つとなく非常に個別性が強いことや、相対取引であり、売主、買主の個別の事情が大きく取引価格を左右することなどから、必ずしも相場に近い価格で売却、現金化できるとは限らない。


そのため、売却する際には、事前に「プロによる不動産査定」をしておくことが望ましい。

不動産の条件にもよるが、数百万円~数千万円の違いも出ることも少なくないため、売却時期を間違えてはならない。


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(ファミリーオフィス編集部)

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