2015/12/01
不動産投資で安定収入を得るための工夫と成功に導くノウハウ
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「魅力的な物件づくり」が大事なポイント

不動産投資を行うにあたり、住居・テナントを問わず、物件の供給量が多い現在において、安定収入を得るためには魅力的な物件づくりが大事なポイントとなる。

まず、容易に競争力のある物件にする方法として、「家賃などの金銭的条件を魅力的なものにする」という方法がある。収益に直接ダメージを与えるため、なるべく避けたい方法だが、長期間、空室により賃料が得られない場合に比べると、即効性がありインパクトのある方法となる。


そこで今回は、安定した賃料収入を生むための工夫と成功するためのノウハウについて解説する。


他の物件と差別化を図る

条件面において差別化を図るには以下のような方法があげられる。


【賃料に関する差別化】

1.賃料の減額

2.一定期間賃料を無料にする(フリーレントと呼ばれ、競争の激しいオフィスなどではよく使われる方法)

3.賃料のまとめ払いによる減額(三ヶ月や半年分など、まとめ払いする場合には一定額割り引く方法)


【契約の一時金に関する差別化】

1.礼金や敷金、保証金などの一時金を少なくする、もしくは無くす

2.更新料を無くす


礼金などの一時金は、かつての住宅不足の時代の名残であり、借り手市場の現在では一時金の慣習が薄れてきている現状もある。


【不動産会社への報酬】

なかなか埋まらない空室を埋めてもらいたい場合など、特別に努力してもらった場合は、コンサルティング料などの成功報酬を仲介業者に支払う(不動産仲介業者へのインセンティブが強くはたらく)。

ただし、宅建業法を遵守しなければならないため、注意が必要(仲介手数料名目であれば貸主、借主双方あわせて賃料の一ヶ月分が上限となっている)といえる。


以上のような条件面での工夫によって、即効性のある魅力的な物件をつくることが可能となる。

条件を変えるのは投資家にとって非常に勇気が必要だろう。しかし、もし、空室目立つようなことであれば傷が大きくならないうちに検討することが望ましい。

このようなことから不動産投資時において、適正な賃料(競争力のある賃料)を頭に入れて、利回りを計算しておくことが重要なポイントとなる。

入居者層を広げると効果的?

立地条件、建物のグレード、条件等、十分に魅力がある物件の場合は、ある程度、入居者に「制限を設ける」ことによって入居者の質を保つことが可能となる。しかし、特別な魅力のない物件は、入居の「条件を緩和する」ことによって差別化を図ることができるのだ。最近では、【ペット可能】や【連帯保証人不要】、【外国人可能】、【楽器使用可能】など、入居条件を緩和し、差別化している物件が実際に増加している。


ただし、留意点もあるのは事実だ。たとえば、ペット可能にした場合は、敷金を多めに預け入れてもらう必要があり、外国人可能にした場合は、日本人の連帯保証人がいると望ましいと言える。

このような条件で入居者を受け入れてくれる物件は、まだまだ少ないため、立地条件が少々悪くても、賃料などの条件を緩和することなく、入居者の確保が可能となるのだ。

その他の工夫とアイデア

前述したほかにも安定収入を得るためのさまざまな工夫とアイデアがある。

たとえば、【広告設置などによる収入アップ】だ。


物件の立地にもよるが、屋上広告や壁面広告を募ることによって、収入の選択肢が広がる。

また、屋上のアンテナ設置で収入を効果的に上げたり、空きスペースに自動販売機を設置することによっても収入アップが可能となるので試してみる価値はあるだろう。


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(ファミリーオフィス編集部)

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