2015/04/29
不動産投資を事業として考える!法人化にするタイミングやメリット・デメリット
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法人化にするタイミング
不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。
家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。
また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。

個人と法人の違いとは
まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。
また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越できない事になっている。しかし、法人の場合はその3倍の「9年間」も繰越できるといった違いがあるのだ。
他にも融資対策をする際の減価償却費についても違う点が存在する。
個人の場合は強制償却といわれる、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の全額を経費にしなければならない。
一方、法人は任意償却といって決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の範囲内で、経費にする金額を自由に決めることが可能だ。これにより法人の場合、任意償却として金融機関から融資をしてもらう際にイメージをよく見えるように調整ができると言える。
法人化のメリット
法人化のメリットはずばり「節税」である。
以下にメリットを紹介しておくの確認してみてほしい。

【メリット1.所得分散による効果】
会社を設立すれば役員報酬を法人の必要経費とする事が可能なため、例えば法人の役員として家族に仕事をしてもらえば、法人で発生した利益を役員報酬として支払うことが可能になる。
役員を複数人にしたうえで利益を役員に支払う形にし、所得を分散することで一人当たりの税率が下げられるというメリットがあるのだ。

【メリット2.退職金制度の利用】
個人では不可能だが、法人の場合は役員や従業員に対して原則として自由に退職金を支払うことが可能だ。
さらに、その全額を必要経費として計上することができる。一般的に退職金は金額が大きいため、節税効果も高くなるのだ。そのうえ、退職金は控除額がとて大きいというメリットも存在する。

節税は税率の差を使うことで十分に可能となり、法人の方が得と判断できるなら法人化にするのがベストだろう。
法人化のデメリット
もちろんメリットだけでなくデメリットも存在する。
デメリットもいくつかあり、以下に列挙しておくので確認してみてほしい。

【デメリット1.設立費用や決算処理の費用】

少なからず法人設立の際は費用(株式会社設立で約25万円)がかかる。
他にも毎年行う税務申告は個人の場合と比較して複雑なため税理士に依頼する必要があり、経費が増えるのだ。

【デメリット2.青色申告の特別控除がない】
個人の場合は最大で65万円の特別控除が可能だが、法人にはその控除が無い。
しかし、法人から得た役員報酬で給与所得控除を受けることで、控除される額をさらに拡大することが可能だ。

【デメリット3.赤字でも法人住民税を支払う】

法人の場合は、たとえ赤字であっても法人住民税の均等割課税の負担がある。
ただ、法人は先述した通り任意償却が調整可能なため自らコントロールし、黒字化にしておく事が可能と言える。

不動産投資を行う投資家それぞれの投資目的が存在する中で、法人化にメリットが多いと判断できるのであれば法人化にするといった事で良いのではないだろうか。

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(ファミリーオフィス編集部)

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