2015/11/23
不動産投資の初心者が知っておくべき知識【実践編】
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不動産投資でもっとも重要なポイントは「立地」である

これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってくる。なぜなら、日本の人口は将来、かなり高い確率で減少に向かうからだ。

今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどだった。そのため、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったといえる。

しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めている。そしてその人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測する。人口が減るということは入居者が減るということとイコールだからだ。では今後、不動産投資で成功することは難しいのだろうか。


不動産投資で成功するためには?

不動産投資で成功するためには、「国立社会保障・人口問題研究所」が提供するデータ(地域別の人口動向)を知っておく必要がある。

このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されている。しかし、そんな中でも、人口が増加することが予測されている地域が約1割~2割ほどあることが分かるのだ。


このわずかな人口増加地域に狙いを絞って投資することこそ、成功の鍵といえる。逆に、人口が減少する地域で不動産を運営することは、需要と供給のバランスが傾き、空室率の増加、家賃の低下を招く恐ろしい原因になるため注意が必要だ。


また、「年代別人口推計」というデータを見ると、地域選択だけでなく、その地域ではどういうタイプのマンションやアパートの需要が今後見込めるのかが見えてくる。若者が多いのか?労働者が多いのか?老人が多いのか?などを参考にしながら、不動産投資をすることがポイントだ。

物件情報だけでなく周辺環境もチェックせよ

不動産投資をするときには、物件を見るだけではなく、周辺環境も必ず見るようにしよう。周辺環境もろくにチェックせずに投資をして痛い目を見るというのはよくあること。実際にチェックするポイントは以下になる。


【最寄駅からの距離】

実際に確認しなければいけないことの代表が、この「最寄駅からの距離」だ。

不動産物件情報では80mを1分として表示しているが、これは坂道や信号・踏切などの待ち時間を考えに入れていない。実はあまり使われていない改札口からの表示時間だったということもあるため、実際に駅まで歩いてみることが重要となる。


【陽当たり・騒音】

近所に日当たりが悪くなるような建物がないかチェックしよう。

南側のすぐそばに高層マンションやビルなど、背の高い建物がある場合は避けるべきといえる。また、空地だから安心とも言えない。今後、高い建物が建設される恐れがあるため、周辺住民や地場の不動産会社に聞いてみたりすると良い情報が得られる。


【夜の周辺環境】

昼間は立地・周辺環境が良い物件だったとしても、夜になると違った環境になる可能性があるため、夜の周辺環境がどうなるのか確認することが大事となる。

最寄り駅からマンションまでの間に、街灯が全くない場所があるかもしれない。このような物件は、女性は特に嫌がるため女性をターゲットにした賃貸経営をしようとする場合は特に注意が必要となる。また、平日と土日、両方見ることをおすすめする。


【浸水履歴】

明らかに周辺物件より高い場所に建物がある場合は必要の無いことだが、平地に建物がある場合は、一応過去の浸水履歴を調べておこう。

調べ方としては、まず市区町村役場で確認するという方法がある。その町の過去の浸水被害状況の記録を保管している課が、どこの自治体にもあるので、過去の記録を閲覧しよう。


他には、近隣住民に直接聞くという方法がある。古くからその土地に住んでいる方なら、過去どのくらいの頻度で浸水が起こっているかよく知っているはずだ。

また、近隣地域の一戸建ての建物(とくに基礎部分)を観察してみるのも一つの方法となる。周りの建物に高基礎の建物が多く見られる場合は、浸水の被害から逃れるために、基礎を高くしていると考えられるからだ。


【都市計画】

現在、その物件の周辺環境が良いからといって、今後もその状況が続くかどうかは分からない。閑静な住宅環境が変わってしまう可能性がある。

周辺環境が将来どのようになるかについては、「地域の都市計画」を知ることで、ある程度予想できる。

都市計画の確認方法は、市区町村役場の都市計画課で、都市計画図を入手すると確認できる。都市計画図を見ると、用途地域や道路計画など、今後の都市全体の計画が分かるため投資判断をする重要な情報となる。


最後に、これから不動産投資を始めるなら、最初の一歩が肝心となるため、まずはいくつもの情報を得る必要がある。情報収集をすることで、スムーズに不動産投資ができるだろう。「不動産投資には興味あるけど心配だ」「不動産投資は投資金額も大きいため不安だ」「不動産投資をするならやっぱり専門家に頼りたい」と思っているのであれば、どのような不動産会社が存在するのかを知ることから始めてみるのも良いかもしれない。不動産投資のはじめの一歩をスムーズに踏み出したいなら「不動産会社の資料を見てみる」ことをおすすめする。


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(ファミリーオフィス編集部)

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