2015/11/19
海外の中でも世界中の投資家が集まる「アメリカ・ニューヨーク不動産」の魅力
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エネルギー溢れるエキサイティングな街「ニューヨーク」の魅力

2014年1月に公表された米不動産外国人投資家協会(AFIRE)が発表した年次調査によると、世界の不動産投資家が今年選好する投資先ランキングで、ニューヨークはロンドンに次いで、世界第2位となった。

世界中から様々な【人・モノ・金】以外にも、「食」や「カルチャー」も集まるニューヨークは、一言で言い尽くせないエネルギー溢れるエキサイティングな街だ。


ニューヨークの不動産(特にマンハッタン)は、古い物件でも家賃や市場価格が安定しており、多くの投資家がキャピタルゲインも期待している。

世界を揺るがしたリーマンショックでは、もちろんニューヨークのマーケットも影響を受けたが、その回復も早く、安定性を実証している。

現在マンハッタンの西側エリア「ハドソンヤード」では、商業・住居複合の大型開発が進行中であり、近隣のブルックリン・クイーンズでも続々と開発が進行している。これからも、世界中が注目するニューヨークから目が離せない。


世界中の投資家がニューヨークへ集まる理由

かつて、ニューヨークの不動産投資をする人といえば、過去に何らかの形でニューヨークと関わりがある日人がほとんどだった。例えば、自分自身あるいは家族がアメリカ留学していた、ニューヨークが好きでよく旅行で訪れている、または、以前に住んだことがあるなどだ。

 

しかし、最近では、「今後、日本の不動産だけでは資産を保全していくことが難しい」と考えている人が増えている。その理由は「為替リスク」「少子化」、地震などの「カントリーリスク」を考慮し、資産を分散投資し確実に守りたいという声が強まっているためだ。


ニューヨークは、長期保有により確実な資産保全ができ、値上がりも期待できる安定市場と言われている。しかし、逆に、短期的な利回りを求める場合は、魅力的な市場ではない。なぜなら、マンハッタンの物件の想定利回りは、おおよそ2~3%だからだ。これは東京都内の一等地にある物件よりも低い利回りといえる。

しかし、日本と比較しても「空室リスク」「賃料下落リスク」「流動性リスク」において、日本と大きな違いがあるため、低い利回りでも世界中から投資家が集まるのだ。

「空室率1.5%前後」のニューヨーク不動産

少子高齢化が進む日本で収益物件を保有している投資家にとって、「空室リスク」は、一番深刻な問題といえる。しかし、ニューヨークでは、空室率が年間平均で1.5%前後を推移しており、東京都内の空室率が15%前後、地方に行けばさらに高くなる日本の状況に比べると、驚異的な低さといえるのだ。

ニューヨークの賃料は年々上昇する?

物件の築年数とともに賃料が下落する日本に比べ、ニューヨークの賃料は物件の築年数にかかわらず年々上昇するのが一般的だ。

これは、空室率の低さからもうかがえるように、ニューヨークは貸主有利のマーケットであるためで、地域やアパートのサイズ、競合物件の状況にもよるが、通常のマーケットであれば毎年2~3%近く上昇するのだ。実際に賃料の上昇に対し、日本とのあまりの違いに驚く投資家もいるが、ニューヨークの不動産市場ではそれが常識となっている。


さらに、アメリカは、先進国で唯一人口が増加している国。国勢調査機関の予測では、マンハッタンの人口はさらに増加すると予測されているため、この空室率と家賃上昇の傾向はさらに続くと言われている。

市場とともに価格が上昇するアメリカ・ニューヨーク不動産

アメリカの不動産市場は全体の91%が中古住宅で新築は9%しか存在しない。それに比べ、日本の不動産は87%が新築で、13%が中古住宅の販売となっている。2015年の第二四半期でいうと92.1%が中古住宅の販売だった。

中古でも価値が下がらずマーケットとともに価格が上昇していくのがニューヨークを含めたアメリカ不動産の特徴だ。たとえば、購入時築14年の中古アパートが、12年後には約2倍に値上がりするのも例外ではなく、それが、アメリカ・ニューヨーク不動産の魅力といえるのだ。


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(ファミリーオフィス編集部)

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