2015/10/27
知らないと損する不動産投資成功のコツ!空室を改善する方法はリフォームの「知恵と工夫」!?
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空室・空家は8196,000戸!?

総務省統計局の調査結果によると、全国の2013年10月1日時点における全国の住宅数は6,0631,000戸で、2008年からの5年間に5.3%・304,5000戸増加したことが明らかになった。

一方、空室・空家は8196,000戸を計上しており、同じく5年間で8.3%・628,000戸増加している。総住宅数に占める割合(空室・空家率)は5年前の13.1%から13.5%となっている。

空室・空家率は3大都市圏(関東・中京・近畿)で12.3%・それ以外で14.9%となっており、地方圏の方が高い傾向も確認されている。


このような背景があるため、投資家が収益物件としてお持ちの賃貸アパート、賃貸マンションの空室対策に頭を悩ますオーナー様が年々増加しているのだ。

特に築20年を超える収益物件となると空室率が50%以上というアパート・マンションも少なくない。


空室率を下げるにはリフォーム・リノベーションが必須

地域によっては新築でさえ空室に悩む時代だ。だからこそ、現代の賃貸経営において、「入居率の安定」は最重要課題と感じている投資家は多い。築年数の積み重ねに応じて、「空室率のアップ」「賃料ダウン」「メンテナンス・コスト」など、不動産オーナーの悩みは多岐に渡る。


そのような状況の中で「空室率改善」をコンセプトとしたリフォーム・原状回復、リノベーションの工夫が注目されている。物件の地域別にコンセプトを考え、居住者となるターゲットを絞り、今後の市場性を踏まえたプランニングを提案してくれるのだ。長期的・安定的な賃貸経営をし収益を得続けるためには、相応の「知恵と工夫」が重要となる。

賃貸経営におけるリフォーム・リノベーションの費用対効果

賃貸経営における、リフォーム・リノベーション費用の目安は「家賃下落幅」と同程度と考えることが望ましい。築年数が経てば、通常賃料は下がるため、それをリフォーム・リノベーションにより防ぐことが肝心だ。

収益物件のリフォーム・リノベーションは、あくまでも家賃の低下を防ぎ投資効率を高めるための手段なので費用対効果を考え、コストにはある程度の上限を設ける場合もある。


つまり、《リフォーム費用の目安》=「家賃下落幅×年数」ということになり、費用対効果の高い箇所を重点的にリフォームする必要がある。


例えば、家賃値引きが現状より1万円必要で、およそ2年賃貸に出したとすると、家賃値引きはおよそ30万円弱。その30万円の家賃値引きをするのであれば、30万円を使ってリフォームするということになる。

しかし、30万円を効率的に家賃収入に反映させるには、リフォームの費用対効果の高い箇所を重点的にリフォームする必要がある。リフォームの費用対効果の高い箇所とは、「入居者に対するアピール度の高い箇所」、つまり【1】内見入室時すぐに目につくもの【2】募集広告の謳い文句にできる設備等が挙げられる。

空室を改善すれば「賃貸経営」が安定する

空室をそのまま放っておいていては、今以上に増加してしまうといったことが懸念されている。

しかし、すべての空室をリフォーム・リノベーションするともなれば莫大な費用がかさんでしまう。

そのような不動産オーナーであれば、「空室の一室だけ」リフォーム・リノベーションすることをおすすめする。

なぜなら、その部屋をモデルとして居住者を募集してみることで、反応が得られるからだ。今の時代にあった部屋になっているのであれば他の部屋も同じようなリフォーム・リノベーションをすれば良い。


また、空室を改善し、稼働率を85%以上にさせた不動産オーナーの多くが、「複数のリフォーム・リノベーション業者を比較した」というデータもある。

空室率が高まっている今、慣れ親しんだ業者に任せるよりも、知恵や工夫、ノウハウがある業者に依頼してみる事が今後はさらに必要だになるだろう。それが不動産投資を成功させるコツとなるのだから。


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(ファミリーオフィス編集部)

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