2015/10/05
賃貸経営も二極化の時代!?儲かる投資家・儲からない投資家の違い
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不動産投資は儲からない?

最近、「少子高齢化・人口減少問題」を理由に不動産投資についてネガティブなことを言う人が少なからず増えている。収益物件の空室率が増加している中、何かにつけて今後は、空室ばかりのマンション・アパートばかりになるため、収益が悪化し、キャッシュフローが回らずに破綻する投資家が続出するのではと不安を煽る人たちが少なくない。


しかし、 不動産投資で成功している投資家は「不動産投資=事業」であることを認識している。また、過去と比較すると不動産投資によって収益が上げづらい状況になっているのを当然と考えており、そして、不動産投資は決して不労所得じゃないことも理解しているのだ。

いつの時代にも不動産投資で「儲かる投資家」と「儲からない投資家」がいる。それは時代が変化しようとも変わらない。


不動産投資には「経営者」の思考で挑むべし

不動産投資で儲かっていない人の中には、例えば、表面利回りをそのまま利益だと勘違いしたり、高い新築マンションを年金になるといわれて購入したりと、学習した上で投資をしているとは思えない人が多いようだ。

また、間違った方法で管理・運営をしてしまう人も少なくない。例えば、居住者ニーズもないのに投資家の自己満足にすぎない大規模なリフォームに大金を使ってしまい、建物の修繕時に資金不足に陥ったケースもある。また、そもそも投資する前のシミュレーションが甘く、どんなに後で計算しなおしても投資用物件としての採算が合わない物件に投資をしている人も少なくないようだ。

「儲かる投資家」と「儲からない投資家」の違いとは

不動産投資を始めたいと思っている人であれば、誰しもが成功したいと思うものだ。失敗は絶対にしたくない。では、不動産投資で儲かる人と儲からない人の違いはどこにあるのだろうか。


不動産投資に限らず「投資」で儲かる人の中によく存在するのが、「損切りを見極めることができる人」だ。損切りとはロスカットとも言われ、投資する対象の価格が下落した場合に、損失を防ぐためにできるだけ早く売ってしまうことを指す。

逆に、不動産投資で失敗する人の多くが損切りを見極めきれずに、売る時期を逸してしまう傾向が見られる。投資前に出口戦略を立てて挑んでいるのであれば、このような事態にまで発展することは少ない。

キャピタルゲイン(売却益)狙いではなく、インカムゲイン(家賃収入)で収益物件を運営するのが王道だが、それでも家賃相場が値崩れしているのに強気の家賃設定を曲げないまま空室になってしまっている物件もある。これが、ロスカットできずに失敗する不動産投資の典型的な例だろう。



不動産投資で儲かる(成功する)人は、投資対象となる不動産の潜在的な価値を見極めることが上手だ。

どんなに土地が安くても、人がそこに住みたいと思わなければ、その土地の価値はなくなってしまう。不動産投資で成功する人は、だれもが入居したいと思う土地(エリア)を見極めることの長けているのだ。時間と労力をかけて物件の周辺について情報収集をすることに余念がないとも言える。

不動産投資家も二極化する時代!?

少子高齢化、人口減少・人口格差は避けようがなく、徐々に進む問題である。明日に人口が半分になる訳でもないため、対応する策はいくらでもある。都心部だから成功し、地方都市だから失敗するといったことではなく、そのエリア・地域に合った賃貸経営をする意識で取り組むことが必要となるだろう。

これからは「日々研鑽して今後も生き残っていく投資家」と、「昔ながらの賃貸経営を続け淘汰されていく投資家」の二極化になる可能性は否定できない。


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(ファミリーオフィス編集部)

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