2015/10/01
節税対策のために不動産投資をするなら「減価償却」の仕組みを知っておこう
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効果的な節税対策方法として挙げられる「不動産投資」

今年の2015年から、「所得税」の最高税率が40%から45%に引き上げられた。これまで1800万円以上は一律40%だった税率が、4000万円以上の部分に対して45%の最高税率が適用されるようになった。

相続税も基礎控除枠の縮小などが強化された中、このような税制に何か対策を講じなければならないと意識する人が増加している。


そのような状況の中、注目されているのが、賃貸収入を目的とした「不動産投資」だ。

所得税とは、「必要経費」や「所得控除」を増やすことで課税所得が減少し、課税額が減少する仕組みになっている。そのため、不動産投資によりその年に赤字が計上されれば、その年の課税所得を減少することとなるのだ。


不動産投資の成功ポイント「減価償却費」

減価償却費とは、建物や設備のように年々価値が減少する「償却資産」を一定の期間にわたって会計・税務上、費用処理して行くものである。

建物や設備が対象となり、土地のように年数を経ても減価しないものは対象にならない。

ただし、減価償却費は建物の種類によって処理できる年数が異なるなど複雑だ。計算方法も「定額法」と「定率法」の2種類ある。

「定額法」と「定率法」の違い

不動産の建物本体以外の部分については、定率法・定額法を選択することが可能だ。

定額法と定率法どちらを選択した方がいいのかは、今後の投資家に給与所得など他の収入が増加するかどうかによって決まる。


今後、給与所得が増加する見込みの場合には、定額法を選んだ方が長期的には税金が少なくなることが多い。定率法を選べばここ3~4年の税金を少なくすることができる。または、大きな税金の還付を受けることが可能だ。

しかし、長い目で考えれば、定額法を選んだ方が有利になる。なぜなら、「不動産の収支プラスの金額(賃料-経費)+給料の金額」に対して税金がかかるからだ。

「不動産の収支プラスの金額(賃料-経費)+給料の金額」が大きいほと、高い税率で税金がかかる。

その税率は金額によるが、所得税と住民税を合わせると15%~50%にもなる。

つまり、同じ100万円の収入に対して15万円~50万円の税金がかかることになるのだ。

「減価償却費」を最大限に活用した不動産投資

よく減価償却費を最大限に活用した不動産投資法の一つに挙げられるのが、「海外不動産」に投資する手法だ。

先述した「 建物や設備が対象となり、土地のように年数を経ても減価しないものは対象にならない。」というように、減価償却費の対象となるのは、建物とか不動産の設備に対してのみだ。

日本の不動産価格はほとんどが土地価格で占められており、建物対土地の比率は「2(建物):8(土地)」が平均と言われているため、国内不動産よりも建物の評価が高い海外不動産へ目を向ける投資家も少なくない。


例えば、アメリカの不動産であれば、「7(建物):3(土地)」と言われており、それだけ減価償却費を多く計上できる。さらにアメリカでは中古物件が不動産取引の8割を占めるなど、中古マーケットが成熟している。法定耐用年数を過ぎたような物件でも大量に流通しており、償却期間も「4年(木造建築物の場合)」で処理できる物件も多くあるのだ。


アメリカ不動産については、『税対策で不動産を活用する富裕層が急増!?海外不動産も視野に入れたその方法とは?』を見ると参考になるだろう。


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(ファミリーオフィス編集部)

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