2015/09/09
不動産投資の5つのリスク!確実に収益を上げるためのリスクコントロール法
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不動産投資のリスクをコントロールする

不動産投資は、毎月安定した家賃収入により「長期的」かつ、「安定的」に収益を上げ資産形成していける金融商品であり、かつ、他の金融商品と比較してもメリットが多い。

しかし、まったくリスクが無いというわけでもないのは確かだ。

ただ、不動産投資のリスクのそのほとんどは、リスクコントロールが可能なものとなる。不動産投資を成功させるには、リスクをコントロールする方法を知っておく必要があるだろう。


物件選別においてのリスク

不動産の世界でよく言われている事に「千三つ」という言葉がある。これには、物件選別において良い物件に巡り会い、かつ良い条件で話がまとまるケースは、1,000件のうち3件しかないという意味もある。もちろん、投資家にもよることだろうが、あながち間違いではない。

この言葉からわかるリスクは投資対象として悪い物件に当たる可能性が高いということになる。


例えば、「空室率が高く、入居者が見つからない物件」は不動産投資をしてしまうと取り返しがつかないほど失敗に終わってしまうだろう。また、「修繕費用が余計にかかってしまう物件」や「トラブルが多い物件」も悪い物件に当てはまる。なぜなら、一見入居者が入っているように見えても、なぜか妙にトラブルが発生する物件というのが存在するからだ。このような負の物件を見極めるのは、不動産投資をすでに行っている人でも難しいと言われ、このようなリスクを回避する方法は「信頼できるプロのアドバイス」を素直に聞くのが一番である。

空室が発生するリスク

空室が多いということは、「収益が下がりキャッシュフローが回らなくなる」可能性が高まるということ。不動産投資において、これは最大のリスクになるだろう。しかし、中には常に満室で退去空室待ちがあるような収益物件もある。そのような人気物件は、駅近など利便性が良いだけでなく、人気物件になれるようにニーズを押さえプロデュースされた物件だったりするのだ。ただ、普通の物件でも人気物件に変貌させることが可能ということは、逆に空室リスクをコントロールすることも可能と言える。


近隣の競合物件を調査して、賃料、敷金・礼金などを優位になるように下げることで空室リスクを避けることも可能だが、最近では、入居者のニーズを把握したリフォーム&リノベーションで物件をバリューアップさせるのが効果的な方法と言われている。

もちろん、物件があるエリアに入居者が求める利便性、設備を備えることは最低限しておきたいところだ。

家賃が滞納するリスク

家賃の滞納はキャッシュフローが滞るだけでなく、未収金を計上し売上課税が発生してしまうため、しっかりと対策してリスクを管理することが重要となる。

日本の場合、借地借家法では賃貸借契約における賃借人、つまり入居者の権利を保護する趣旨が強いため、一度入居するとたとえ家賃滞納があってもなかなか退去させられないというのも現実としてある。また、家賃滞納で収益が入らない間も新たな入居者を募集することもできないため、空室リスクよりも問題が大きい。


家賃滞納リスクを回避する方法として有効なのが、たくさんの入居者を見てきた管理会社をパートナーに持つことだろう。また、賃貸借契約を「定期借家契約」にする方法も、長期の滞納が発生した場合、スムーズに退去してもらうノウハウのひとつになる。

物件の値下がりリスク

2005年頃から世界的な金余りを背景に、外貨マネーも参入してオフィスビル等の収益物件を中心にしたミニバブルがあった。バブル期以来の現象として東京、名古屋、大阪の三大都市圏で公示価格が値上がりした。しかし、2008年のリーマンショックでたくさんの物件が投資家の買い手がつかず売れ残ったことで、多くの新興不動産会社が次々破綻していき、それにつられるように、物件価格も値下がりしていった。


不動産投資をするのであれば、目の前の経済動向にばかりに目を向けるのではなく、長期的な視点を持って取り組むことが肝心だ。また、物件は万が一値下がりしても、収益力と稼働率を下げなければ長期保有で収益をプラスに保つことは可能だ。物件価格の値下がりほど賃料が下がることが無い点も不動産投資のメリットだろう。

金利上昇リスク

今の日本の金利は不動産投資をするにおいてプラスと言える。なぜなら、投資家の属性によって、自己資金よりも多い融資を受けレバレッジを使っての投資が可能だからだ。

融資を受ける際に金利がかかってくるが、バブル崩壊後の金融政策で史上最低金利の今は間違いなくプラスに働くと言える。


物件が生み出す収益率(FCR=実質利回り)が資金の調達コストを上回っていれば、レバレッジが効いている状態となり、さらに自己資金の利回り(CCR)が上回っていれば、その不動産投資は低金利による融資のレバレッジが効いている、つまり成功した投資ということになる。

自己資金、融資額、物件の利回りなどで金利の影響の受け方は異なる。金利の影響を吸収できるような物件選別をすることも金利上昇リスクに対抗する重要なポイントとなるのだ。


また、その他のリスクに「自然災害リスク」が挙げられることは少なくない。一番のリスクヘッジとしては、保険でカバーするのが基本となる。

保険の種類としては、「住宅総合保険」「施設賠償責任保険」「地震保険」などがある。現実的に不動産投資をする際に銀行の融資を受けるためには保険加入が必須条件となっているので加入し忘れたという事態になることは少ない。


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(ファミリーオフィス編集部)

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